Starkes Halbjahresergebnis 2016

Zürich, 30. August 2016: In einem zunehmend anspruchsvollen Marktumfeld vermochte sich Allreal erneut ausgesprochen erfolgreich zu behaupten. Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf CHF 69.8 Millionen. Es lag damit 3.9 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs.

Das erfreuliche Resultat ist einerseits geprägt vom guten Liegenschaften­ergebnis des Geschäftsfelds Immobilien, andererseits von den Gewinnen aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und einem ansprechenden Resultat im Drittgeschäft im Geschäftsfeld Generalunternehmung.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften führte zu einer mit dem Vorjahr vergleichbaren positiven Wertveränderung um insgesamt CHF 10.3 Millionen. Bereinigt um die positive Wertkorrektur, ergibt sich ein leicht über dem bereits sehr guten Vorjahreswert liegendes operatives Unternehmensergebnis von CHF 61.4 Millionen.

Für das zweite Halbjahr 2016 erwartet das Unternehmen einen weiterhin stabilen Geschäftsverlauf und rechnet deshalb für das gesamte Geschäftsjahr 2016 auch weiterhin mit einem operativen Unternehmensergebnis, das in etwa jenem des Vorjahrs entsprechen dürfte.

 

Fortgesetzte und anhaltende Reduktion der Leerstandsquote
Die im zweiten Halbjahr 2015 und in der Berichtsperiode getätigten Verkäufe von Renditeliegenschaften bewirkten gegenüber der Vergleichsperiode einen gering­fügigen Rückgang der Mieterträge um 2.3 Prozent auf CHF 86.5 Millionen. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2015 verzeichneten die Mieterträge aufgrund der tieferen Leerstandsquote trotz kleinerem Bestand an Renditeliegenschaften dennoch einen Anstieg.

Dank zahlreicher Erfolge bei der Erst- und Wiedervermietung sowohl von Wohn- als auch von Geschäftsliegenschaften verzeichnete die kumulierte Leerstands­quote einen Rückgang um 1.4 Prozentpunkte auf 6.2 Prozent des Soll-Miet­ertrags. Aufgrund positiv verlaufender Verhandlungen mit verschiedenen Miet­interessenten ist ein weiterer Rückgang der Leerstandsquote im zweiten Halb­jahr 2016 absehbar. Dies nicht zuletzt dank einem nach dem Bilanzstichtag abgeschlossenen Mietvertrag für das Bürogebäude Boulevard Lilienthal 2–8 mit einer Nutzfläche von 13'400 Quadratmetern in Opfikon ZH, das damit voll vermietet ist.

Der Liegenschaftenaufwand belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf CHF 11.5 Millionen, was – gemessen am Gesamtmietertrag – einer Aufwandquote von 13.3 Prozent entspricht.

Die mit der sinkenden Leerstandsquote einhergehende Reduktion der Ertrags­ausfälle und der tiefere Liegenschaftenaufwand resultierten in einer Netto­rendite von guten 4.3 Prozent.

Mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Liegenschaften für Dritte erzielte Hammer Retex in der Berichtsperiode einen Umsatz von CHF 2.2 Millionen (1. Halbjahr 2015: CHF 3.2 Mio.). Der Umsatzrückgang ist primär dem höheren Anteil von gruppeneigenen Mandaten geschuldet.

Mit CHF 77.0 Millionen lag das vom Geschäftsfeld Immobilien im ersten Halbjahr 2016 erzielte Betriebsergebnis exklusive Neubewertung 12.8 Prozent unter dem von ausserordentlichen Verkaufsgewinnen geprägten Resultat der Vorjahresperiode.

Das Portfolio der Renditeliegenschaften verzeichnete im ersten Halbjahr 2016 einen Zu- und vier Abgänge.

Beim Zugang handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus aus eigener Entwicklung und Realisation an der Schiffbaustrasse in Zürich-West, bei dem zum Zeitpunkt der Fertigstellung im Juni 2016 alle Wohnungen und ein ansehnlicher Teil der Geschäftsflächen bereits vermietet waren.

Der mit dem Verkauf von vier Geschäftsliegenschaften erzielte Gewinn betrug CHF 5.6 Millionen. Er lag damit 6.0 Prozent über dem summierten Bilanzwert der vier veräusserten Liegenschaften.

Per 30. Juni 2016 umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 39 Geschäftsliegenschaften mit einem Marktwert von CHF 3.42 Milliarden.

Nach dem Zugang einer geplanten Wohnüberbauung in Bülach ZH und dem Abgang des Wohn- und Geschäftshauses an der Schiffbaustrasse in Zürich-West – beide durch Umklassierung – umfasste das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau zwei Projekte mit einem summierten Marktwert per Stichtag von CHF 45.8 Millionen, einem geschätzten Investitionsvolumen von 111.0 Millionen und einem jährlichen Sollmietertrag von CHF 6.7 Millionen.

Die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaften­schätzer per 30. Juni 2016 resultierte in einer insgesamt positiven Wertkorrektur vor Steuern von CHF 10.3 Millionen. Davon entfielen auf die Renditeliegenschaften CHF 3.8 Millionen und auf die Anlageliegenschaften im Bau CHF 6.5 Millionen.

Der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag in der Berichtsperiode bei 70.8 Prozent.

 

Erfreuliches Ergebnis der Generalunternehmung dank Verkaufsgewinnen und konstanter Profitabilität im Drittgeschäft
Der mit Entwicklung und Realisation von Projekten für Dritte, dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und aktivierten Leistungen für Eigenprojekte erzielte Erfolg aus Generalunternehmung belief sich im ersten Halbjahr 2016 auf CHF 49.8 Millionen.

Zu dem 38 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs liegenden Resultat wesentlich beigetragen haben die Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungs­liegenschaften von CHF 22.1 Millionen, wovon über 80 Prozent auf die Eigen­tumsübertragungen von 90 Wohneinheiten beim Projekt Guggach in Zürich Unterstrass entfallen.

Mit CHF 24.4 Millionen lag der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung – die Entwicklung und Ausführung von Projekten für Dritte – bei einer erfreulich stabilen Bruttomarge von 11.3 Prozent auf Vorjahresniveau.

Die im ersten Halbjahr 2016 angefallenen Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und ein tieferer Betriebsaufwand führten zu einem markant über Vorjahr liegenden Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäfts­felds Generalunternehmung von CHF 24.3 Millionen.

In Bülach-Nord übergab die Projektentwicklung ein erstes von insgesamt acht Teilprojekten mit einem Investitionsvolumen von insgesamt über CHF 306 Millionen an die Realisation. Die bis 2018 für das eigene Portfolio zu erstellende Wohnsiedlung umfasst vier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 76 Miet­wohnungen. Ein Grossteil der weiteren Projekte soll an einen bereits bestimmten Investor verkauft werden.

Das von der Sparte Realisation im ersten Halbjahr 2016 abgewickelte Projekt­volumen belief sich auf CHF 260.2 Millionen. Der im Vergleich zur Vorjahres­periode tiefere Wert widerspiegelt die konsequente Ausrichtung auf die Realisation von Projekten mit kalkulierbaren Risiken und guten Gewinn­aussichten.

Der Anteil des für Dritte abgewickelten Projektvolumens lag bei CHF 215.5 Millionen, jener der Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte bei CHF 17.8 Millionen und jener für Eigenprojekte für das eigene Portfolio bei CHF 26.9 Millionen.

Vom gesamten Projektvolumen entfielen auf Neubauprojekte 69.2 Prozent und auf Renovations- und Umbauprojekte 30.8 Prozent. Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 714 Millionen garantiert die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während mehr als 12 Monaten.

Der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am operativen Unter­nehmensergebnis der Gruppe lag im ersten Halbjahr 2016 bei 29.2 Prozent.

 

Trotz Belastung durch Negativzinsen vorteilhafte Finanzierung
Aufgrund des massiven Mittelzuflusses aus dem Verkauf von Entwicklungs- und Renditeliegenschaften erfuhren die Finanzschulden eine Reduktion um CHF 170 Millionen auf per Stichtag 1.61 Milliarden.

In der Berichtsperiode erfolgte die Ablösung einer 2.50%-Obligationenanleihe über CHF 150 Millionen durch eine 0.625%-Obligationenanleihe über den gleichen Betrag mit einer Laufzeit bis 2024.

Die Negativzinsen bei den Zinssatzswaps führten im ersten Halbjahr 2016 zu einem leicht höheren Finanzaufwand. Der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital betrug am Stichtag 2.14 Prozent bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 61 Monaten.

Per 30. Juni 2016 beliefen sich die frei verfügbaren Kreditlimiten auf CHF 643 Millionen, und die Verschuldungskapazität lag bei CHF 1.4 Milliarden. Damit bleibt das Unternehmen vorteilhaft finanziert und in der Lage, sich ergebende Opportunitäten rasch zu nutzen.

Die Eigenkapitalquote lag am Stichtag bei 49.9 Prozent und das Net Gearing bei 80.4 Prozent.

 

Bestätigung der Erwartungen für das gesamte Geschäftsjahr 2016
Die Unsicherheit über den weiteren Konjunkturverlauf und über die Entwicklung der gesetzlichen und politischen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem regional sich abzeichnendem Überangebot sowohl beim Wohnraum als auch bei den Geschäftsflächen, mündet zwangsläufig in ein zunehmend anspruchsvolleres Marktumfeld.

Dank der Kombination eines ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des Generalunternehmers kann diese Entwicklung für Allreal auch mit Chancen verbunden sein. Das Unternehmen blickt deshalb durchaus zuversichtlich und mit Optimismus in die Zukunft.

Potenzial sieht Allreal insbesondere bei der Entwicklung und Realisation von Wohn- und Geschäftsliegenschaften für das eigene Portfolio und beim gewinnbringenden Verkauf an Dritte.

Die bereits in Angriff genommenen oder in der Entwicklung schon weit fort­geschrittenen Eigenprojekte ermöglichen ein Portfoliowachstum in den kommenden Jahren von insgesamt über CHF 200 Millionen.

Parallel zur stärkeren Gewichtung und Dynamisierung der Projektentwicklung wird Allreal einerseits die Massnahmen zum weiteren Abbau der Leerstands­quote und andererseits die Anstrengungen zur Steigerung der Effizienz sowie zur Sicherung von Qualität und Profitabilität weiterhin konsequent umsetzen.

Für das zweite Halbjahr 2016 erwartet das Unternehmen einen stabilen Geschäftsverlauf und rechnet deshalb für das gesamte Geschäftsjahr 2016 weiterhin mit einem operativen Unternehmensergebnis, das in etwa jenem des Vorjahrs entsprechen dürfte.

 

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Matthias Meier
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Allreal-Gruppe
Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Entwicklung und Realisation). Der Wert des Immobilienportfolios beläuft sich auf CHF 4.16 Milliarden. Im Geschäftsjahr 2018 betrug das abgewickelte Projektvolumen CHF 352 Millionen. In Zürich, Bern, Cham und St. Gallen beschäftigt das Immobilienunternehmen über 230 Mitarbeitende. Allreal, mit operativem Sitz in Zürich, ist ausschliesslich in der Schweiz tätig. Die Aktien der Allreal Holding AG sind an der Börse kotiert.

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