Glossar

Immobilienspezifische Fachbegriffe

Anschaffungskosten Summe aller mit dem Erwerb einer Liegenschaft entstandenen Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen) und/oder effektive Gestehungskosten aus eigener Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen.
Bruttorendite Berechnet sich aus dem Mietertrag in Prozent des fortgeführten Marktwerts per 1. Januar.
Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Differenz zwischen bezahltem Verkaufspreis (Verkaufserlös) und dem letzten bilanziell erfassten Marktwert unter Berücksichtigung der Transaktions­kosten aus dem Verkauf sowie allfällig abgegebener geldwirksamer Garantien an den Verkäufer.
 
Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten Summe aller Kosten aus Forderungsausfällen aus dem Mietgeschäft und Aufwendungen im Zusammenhang mit Rabatten an bestehende oder zukünftige Mieter, mietzinsfreie Zeiten usw. sowie von Ausfällen bei leerstehenden Flächen infolge Umbauarbeiten.
Investitionsvolumen Total der Grundstücks- und Baukosten (inklusive aktivierbarer Eigenleistungen und Bauzinsen) zu Anschaffungswerten.
Leerstandsquote Summe aller kumulierten Mietzinsausfälle infolge Nichtvermietung und Leerstands in Prozent des Soll-Mietertrags.
Liegenschaftenerfolg Mietertrag abzüglich Aufwendungen für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen sowie für werterhaltende Renovationen. Beschreibt das Liegenschaftenergebnis vor Abzug der Fremdkapitalkosten und Steuern (EBIT).
Marktwert Entspricht dem geschätzten Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Erwerber und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemässer Vermarktung übertragen wird, wobei jede Partei unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt hat.

Die Marktwertschätzung wird in der Regel mittels Discounted-Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen unter Ausschluss der Einberechnung von Transaktionskosten.
Mietertrag Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum erzielten Einnahmen (Soll-Mietertrag) abzüglich Leerstandsausfällen und In­kassoverlusten.
Nettorendite Berechnet sich aus dem Liegenschaftenerfolg in Prozent des fortgeführten Marktwerts per 1. Januar.
Neubewertungseffekt Entspricht der im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahrs aus Neu­be­wertung resultierenden Höher- beziehungsweise Tieferbewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) durch den externen Liegenschaftenschätzer unter Berücksichtigung der daraus resultierenden Veränderungen der latenten Steuern (Differenz zwischen Markt- und Anschaffungswert).
Soll-Mietertrag Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum möglichen Einnahmen bei Vollvermietung vor Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten.
Unterhalts- und Reparaturaufwand Summe aller Kosten, die zur Wiederherstellung oder zur Bewahrung des Soll-Zustands einer Liegenschaft notwendig und durch den Eigentümer zu tragen sind. Darunter fallen auch Reparatur- und Wartungskosten.
Verwaltungs- und Betriebsaufwand Total aller Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch einer Liegenschaft exklusive Unterhalts- und Reparaturaufwendungen entstehen. Zum Verwaltungs- und Betriebsaufwand gehören auch alle auf den Mieter nicht überwälzbaren Nebenkosten, zum Beispiel aufgrund mietvertraglicher Regelungen.

Die Begriffsdefinitionen lehnen sich an die Dokumentation D 0213 «Finanzkennzahlen für Immobilien» des SIA und des SVIT/USPI an (Ausgabe 2005).

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