Man muss schon viel von BIM verstehen, wenn man Matthias Spiss aus der Reserve locken will. Die Welt des Teamleiters BIM bei Allreal ist die der Pläne, Datenbanken, Tabellen und Verknüpfungen. Seit dem Aufkommen der Technologie hat er sich von der Pike auf mit ihr befasst und mit dem Aufbau des BIM-Teams dazu beigetragen, dass sie unternehmensweit zur Anwendung kommt. Umso mehr erstaunt es, wenn Spiss in breitestem Tiroler Dialekt erklärt, er spreche nicht mehr von BIM. «Ich kann’s nicht mehr hören. Für uns ist das längst normaler Alltag geworden, wie auch das Zeichnen mit CAD heute Alltag ist.»

Denn seit 2019 werden bei Allreal alle Neubau-Eigenprojekte mit BIM ausgeführt. Die Vorteile liegen auf der Hand: Allreal hat die gesamte BIM-Kompetenz im Haus und muss sie nicht extern einkaufen. Das garantiert vom Studienwettbewerb unter der Leitung der Projektentwicklung über die Realisation bis zur Bewirtschaftung einer fertigen Immobilie wenige Schnittstellen und ein durchgängiges Qualitätsmanagement.

Gleichzeitig sorgt die eigene BIM-Richtlinie für eine einheitliche Datensprache unter allen beteiligten Planern und Unternehmern. Das war nicht immer so. «Da steckt einiges an Arbeit dahinter», erklärt Matthias Spiss. «Bis heute gibt es keinen einheitlichen Standard für BIM-Modelle, da haben wir selbst einen entwickelt.» Und das zahlt sich mittlerweile aus. «Weil bei Wettbewerben alle Teilnehmenden ihre Daten gleich strukturiert einreichen, können wir Projekte fair und automatisiert vergleichen und effizient alle gewünschten Grundmengen ermitteln.»

In der Realisation lassen sich etwa Bauabläufe simulieren oder tagesaktuell der Bauverlauf mit dem Terminplan vergleichen. Darüber hinaus haben wir heute Technologien zur Verfügung für Dinge, die noch vor Kurzem undenkbar waren. Es ist beispielsweise möglich, vor dem Betonieren einer Decke die eingelegten Leitungen mittels einer Drohne aufzunehmen und die dreidimensionalen Bilder automatisiert mit dem BIM-Modell zu vergleichen. So können allfällige Fehler rechtzeitig erkannt und hohe Folgekosten vermieden werden. Kein Wunder, dass auf den Baustellen die Papierpläne mehr und mehr durch Tabletcomputer und Monitore ergänzt und wohl bald ersetzt werden.

Nachhaltiges Leuchtturmprojekt

Bei der Projektierung eines Gebäudes wie auch für die abschliessende Baudokumentation ist es ein grosser Vorteil, wenn die verwendeten Produkte und Baumaterialien direkt im Gebäudemodell hinterlegt sind. Dies gilt insbesondere für Bauten mit hohen Anforderungen an die Nachhaltigkeit.

In Baar überführt Allreal die «Baarermatte», ein Bürogebäude mit Baujahr 1981, in ein Leuchtturmprojekt mit Pioniercharakter in Sachen Nachhaltigkeit. Für die Erstellung und auch für den Betrieb des Neubaus mit mehr als 100 Mietwohnungen und rund 6400 Quadratmeter Bürofläche wurde ein sehr ambitionierter Zielwert von 6.0 Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr festgelegt. Um dies zu erreichen, ist ein Holzbau aus möglichst unverarbeitetem Holz geplant. Damit der bereits minimale Einsatz von Beton weiter reduziert wird, erhalten Bauteile aus dem bestehenden Gebäude ein zweites Leben. Nebst Betonstützen werden beispielsweise Teile der Betondecken als Wände in den Treppenhäusern wiederverwendet. Auch hier lassen sich die Transformationsprozesse mit BIM simulieren, visualisieren und dokumentieren.

Und auch wenn bei Allreal BIM längst Alltag ist, die Digitalisierung in Bau und Planung entwickelt sich so schnell weiter, dass es Matthias Spiss und seinem Team auch in Zukunft nicht so schnell langweilig werden wird.

BIM steht für Building Information Modelling und beschreibt ein dreidimensionales digitales Modell eines Bauwerks, bestehend aus einzelnen Elementen. Diesen Elementen wird eine Vielzahl von Informationen über die diversen Lebenszyklusphasen des Gebäudes zugeordnet, neben der Grösse zum Beispiel Materialien und Farben, Terminplanungsinformationen oder Angaben zur Qualität, Nachhaltigkeit oder zum Betrieb und Unterhalt. Diese Informationen können anschliessend weiter ausgewertet oder mit externen Daten verknüpft werden.