1 Objectif
Les directives de placement et de financement («Directives») s’appliquent à Allreal Holding SA et à ses filiales («Société»). Elles fixent les principes et les critères selon lesquels les investissements doivent être réalisés.
2 Bases et définitions
Immeubles de placement
Immeubles commerciaux, immeubles résidentiels et immeubles de placement en construction acquis à des fins d’investissement et conservés à plus long terme en vue d’obtenir un rendement conforme au marché. Les immeubles de placement sont affectés au secteur d’activité Immobilier.
Les immeubles commerciaux sont des terrains comprenant des immeubles de bureaux et/ou des immeubles commerciaux existants, où la part de surfaces de bureaux et commerciales représente plus de 50 % du revenu locatif total de l’immeuble.
Les immeubles résidentiels sont des terrains comprenant des immeubles d’habitation, où la part d’usage résidentiel représente plus de 50 % du revenu locatif total de l’immeuble.
Les immeubles de placement en construction sont des terrains dont les projets de construction sont en cours et qui restent la propriété de la société après l’achèvement des travaux.
Immeubles de développement
Réserves de développement, constructions commencées et immeubles achevés détenus en vue d’une revente à des tiers ou pour ses propres besoins (transfert dans le portefeuille des immeubles commerciaux ou résidentiels). Les immeubles de développement sont affectés au secteur d’activité Entreprise générale.
3 Principes d’investissement
La société investit uniquement dans des immeubles de placement situés dans des centres économiques sélectionnés en Suisse.
La sélection des immeubles de placement vise à diversifier le portefeuille afin que la part de l’usage résidentiel dans les revenus locatifs soit au moins égale à 20 %.
En règle générale, la société n’achète des immeubles commerciaux et résidentiels que si la valeur marchande (selon Swiss GAAP RPC) de l’immeuble s'élève à au moins CHF 5 millions.
4 Restrictions à l’investissement
Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)
Lors de ses décisions d’investissement, la société respecte les restrictions à l’investissement découlant de la «Lex Koller». Elle s’assure que les autorités compétentes en matière d’autorisation considèrent la société comme étant sous contrôle suisse.
Restrictions géographiques
Les investissements sont réalisés exclusivement dans le secteur immobilier suisse.
Restrictions sectorielles
La société n’investit pas dans des biens immobiliers du secteur touristique tels que des hôtels, des villages de vacances ou des aparthotels.
5 Financement
La société peut emprunter à court et à long terme des capitaux étrangers rémunérés jusqu’à concurrence d’une valeur totale de 60 % de ses actifs. Les indicateurs financiers suivants doivent être respectés:
- Les capitaux propres représentent au moins 35 % du total du bilan.
- Le net gearing (rapport dette financière nette / capitaux propres) ne doit pas dépasser 150 %.
- Le facteur de couverture des intérêts (rapport EBITDA hors résultat de la réévaluation des immeubles de placement / charges financières nettes) ne doit pas être inférieur à 2,0.
- Les postes du bilan des immeubles de placement et de développement peuvent être refinancés par des capitaux étrangers portant intérêt jusqu’à concurrence de 70 %.
Les comptes consolidés à publier semestriellement, établis conformément aux Swiss GAAP RPC, sont déterminants pour le calcul des indicateurs financiers.
La société peut procéder au refinancement sous la forme d’obligations convertibles, d’emprunts obligataires, ainsi que de prêts hypothécaires auprès de banques, d’assurances et de caisses de pension.
Des instruments financiers dérivés, notamment des swaps et des forwards, peuvent être utilisés pour couvrir les risques de taux d’intérêt, mais ne doivent être utilisés qu’à des fins de couverture.
6 Respect des directives
Le respect des directives est vérifié par la direction du groupe lors de chaque décision d’investissement et confirmé explicitement au conseil d’administration.
7 Révision des directives
Les modifications apportées aux directives sont publiées par le conseil d’administration conformément aux exigences de publication de la SIX Swiss Exchange et à l’objectif défini dans les statuts de la société.
8 Entrée en vigueur
Les directives ont été approuvées par le conseil d’administration d’Allreal Holding SA le 4 décembre 2018 et sont entrées en vigueur le 1er février 2019.