Six personnes se tiennent à l’entrée d’un lotissement d’Adliswil, dans le canton de Zurich, et mènent une discussion animée. « Comment puis-je parvenir à l’entrée de la maison là-bas ? » « En traversant le parking, puis en revenant derrière la haie. » « Ah… Mais sur le panneau, il est écrit « Privé ». En fait, on a construit ici surtout pour les automobilistes… » « Mais la pelouse là-bas, c’est vraiment génial pour jouer au foot. » « Mais est-ce vraiment permis ? C’est comme une fenêtre de chambre à coucher d’un appartement. » « Je crois que oui, mais ce n’est pas très clair… » « Quelques buissons et on saurait tout de suite où commence la zone privée. »

Joris Van Wezemael garde une vue d’ensemble de la discussion. Ce professeur à l’ETH Zurich enseigne l’aménagement du territoire, l’immobilier et les espaces de vie urbains. En tant que responsable du comité consultatif externe sur les espaces de vie créé par Allreal, il a invité plusieurs personnes à ce « safari de quartier » ce matin de juillet. Les six participants sont tous des spécialistes de l’immobilier, mais chacun a son domaine d’expertise, comme le développement, la gestion de portefeuille, la réalisation ou le développement durable.

Le quartier s’appelle Dietlimoos, il a été développé et réalisé par Allreal entre 2007 et 2012. Il se compose de trois sous-zones avec un total de 461 appartements en location et en propriété. Il constitue la première étape d’un vaste agrandissement de la zone d’habitation au nord-est de la ville d’Adliswil.

Dans le cadre de sa stratégie de développement durable, Allreal s’engage à assumer sa responsabilité sociale dans le développement et la réalisation de projets de construction. En décembre 2022, Allreal a donc créé le comité consultatif externe sur les espaces de vie. Cet organe a pour objectif d’évaluer l’aménagement d’espaces de vie publics et semi-publics déjà réalisés par Allreal et de formuler des recommandations pour de futurs projets. Toujours dans le but de garantir une qualité d’habitat aussi élevée que possible dès l’appel d’offres pour les mandats d’étude et les concours de projet, puis jusqu’à l’exploitation des immeubles. Le comité se compose actuellement de quatre membres fixes et évalue de manière interdisciplinaire environ deux sites ou projets d’envergure par an.

Utilisation de la matrice

Dans l’intervalle, les six participants se sont répartis en groupes et se mettent en route pour examiner en détail les trois zones partielles d’Adliswil. Comment sont aménagées les limites entre les espaces publics et semi-publics ? Existe-t-il des usages collectifs qui contribuent à la vie sociale ? Comment les espaces libres, l’ameublement et les plantations sont-ils mis en œuvre ?

Afin que les préférences et les goûts personnels ne jouent aucun rôle dans l’évaluation, Joris Van Wezemael et son équipe ont mis au point un instrument d’évaluation standardisé et simple d’utilisation. Cet instrument se base sur des systèmes d’évaluation existants dans les domaines du développement durable et de l’aménagement du territoire et permet aux équipes de toujours procéder selon la même systématique. Les espaces de vie sont classés en différentes dimensions telles que « urbanisme », « allure de la maison et zone du rez-de-chaussée » ou « offre d’utilisation dans l’espace libre ». Il est ensuite possible d’évaluer, à l’aide d’indicateurs clés prédéfinis, le niveau de qualité atteint par un projet dans chaque dimension.

En 2022, Richti Wallisellen et Bülachguss, les deux grands projets de développement de sites d’Allreal au cours des 20 dernières années, ont servi de projets pilotes pour l’élaboration de cette matrice de mesure.

Après près de trois heures de promenade entre grillages et aires de jeux, sur des sentiers, à travers des prairies isolées et des places goudronnées, le groupe de safari se retrouve à nouveau pour un dernier échange et une comparaison des évaluations. Tout le monde est d’accord. Par exemple, un regroupement en un tout des trois parties conçues par différents bureaux d’architectes aurait été bénéfique pour le quartier, tout comme la conception d’espaces que les habitantes et habitants peuvent s’approprier et aménager librement. Et ce qui est certain, c’est que ce qui a été commercialisé en 2007 sous le nom d’« habitat urbain » n’a plus grand-chose à voir avec la conception actuelle de l’urbanité.

Cela soulève la question de savoir s’il est vraiment judicieux d’évaluer un projet réalisé il y a plus de dix ans. Oui, Joris Van Wezemael en est convaincu, et il ne s’agit pas d’une critique au sens strict. « Il s’agit fondamentalement de tirer des enseignements, de faire des expériences et d’apprendre pour l’avenir. »

En outre, ce n’est qu’au bout d’un certain temps que l’on peut voir de quelle manière les résidentes et résidents interagissent avec leur environnement et si les mesures prévues sur la planche à dessin fonctionnent.

Indépendamment des appréciations le long de la matrice, on peut retenir que le diable se cache souvent dans les détails. Des approches architecturales intéressantes et de bonnes idées ont parfois été laissées de côté dans les derniers mètres de la mise en œuvre, ce qui est dommage. Les raisons peuvent être multiples. En observant des sites plus récents, on constate que diverses approches qui manquaient encore à Dietlimoos ont déjà été mises en œuvre. Néanmoins, il est important que nous désignions clairement dès le début, pour les futurs projets, qui accompagnera le projet de l’appel d’offres jusqu’à l’achèvement, et veillera à ce que la qualité ne soit pas négligée. Là encore, l’instrument d’évaluation apporte une aide précieuse et contribue ainsi à l’assurance qualité.

Le conseil consultatif se réunira la prochaine fois au cours du second semestre 2023. Il sera rejoint, comme toujours, par des spécialistes internes et externes supplémentaires. L’objectif sera la visite du site Grünhof achevé fin 2020 à Zurich. On peut d’ores et déjà s’attendre à des discussions animées. Et souhaitées.