Allreal hat 2024 das zweitbeste Ergebnis der Firmengeschichte erzielt. Was sind die Gründe?
Marc Frei: Wir haben im Geschäftsjahr 2024 ein deutlich höheres Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 211.4 Mio. erzielt. Diese äusserst positive Entwicklung ist auf eine stabile operative Leistung und die Höherbewertung des Immobilienportfolios zurückzuführen. Die Aufwertung basiert neben dem tiefen Leerstand, der hohen Qualität der Gebäudesubstanz und dem ausgewogenen Mietermix auch auf der vorteilhaften Entwicklung der Diskontierungszinssätze. Was mich aber fast noch mehr freut, ist, dass das operative Unternehmensergebnis, also exklusive des Neubewertungseffekts, mit CHF 122.7 Mio. leicht über dem Vorjahr ausgefallen ist und damit auch über unseren Erwartungen.

Sie haben es gesagt, die Neubewertungen machen einen wichtigen Teil am sehr guten Ergebnis aus. Ist diese Entwicklung nachhaltig?
Die Entwicklung ist definitiv nachhaltig. Natürlich werden wir nicht jedes Jahr Aufwertungen in diesem Umfang sehen. Die Neueinschätzung wird aber Bestand haben. Wir haben im letzten Jahr im Sinne einer guten Corporate Governance das Mandat für den externen Schätzer neu ausgeschrieben. Das Portfolio wurde neu durch Wüest Partner bewertet. Dadurch kam es nebst der Abbildung der Geschäftsereignisse teilweise zu Verschiebungen in der Einschätzung der Anlageliegenschaften. Die Bewertung unterstreicht die Qualität unseres Portfolios. Durch die kontinuierliche Modernisierung der Renditeliegenschaften und ein aktives Portfoliomanagement sichern wir langfristig stabile Mieterträge mit tiefen Leerständen und erstklassigen Mietern. Entsprechend positiv ist die Entwicklung. Die Aufwertung des Portfolios ist zudem auf die vorteilhafte Entwicklung des Diskontzinssatzes und teilweise auf die Neubeurteilung der Marktmieten zurückzuführen. Und nicht zuletzt verbessert sich mit dem Schätzerwechsel die Vergleichbarkeit des Portfoliowerts mit relevanten Mitbewerbern.

Die Mieterträge haben sich stabil entwickelt und die Leerstandsquote konnte im Vergleich zum Vorjahr erneut leicht gesenkt werden. Wie schätzen Sie den Markt für Geschäftsliegenschaften ein?
Bei den Geschäftsflächen sehen wir einen funktionierenden Markt mit einem relativen Leerstand. In nächster Zeit kommen nur wenig neue Flächen auf den Markt, was für die Angebotsseite sicher gut ist. Um erfolgreich am Markt zu bestehen, sind insbesondere zwei Kriterien wichtig: die Lage und die Gebäudequalität. Wir besitzen hochwertige Geschäftsliegenschaften an hervorragend erschlossenen Lagen in den urbanen Zentren der Schweiz. Rund die Hälfte unserer Flächen verfügt bereits über ein Nachhaltigkeitszertifikat und wir sind dank dem integrierten Geschäftsmodell entlang der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilie gut aufgestellt, um die Nachfrage nach flexiblen Grundrissen und Multi-Tenant-Lösungen rasch und unkompliziert aus einer Hand bedienen zu können.

Und wie sieht es beim Wohnen aus?
Die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in den grossen Städten, ist weiterhin deutlich höher als das Angebot. Dies gilt sowohl für Mietwohnungen wie auch für den Kauf von Eigentum. Die Fundamentaldaten sind zudem positiv. Das Bevölkerungswachstum und die gute Konjunktur stützen die hohe Nachfrage. Leider ist das Angebot immer noch viel zu knapp. Wir würden gerne schneller neuen Wohnraum zur Verfügung stellen, das regulatorische Umfeld bremst hier aber stark. In unserem Portfolio ist der Wohnbestand ein stabilisierender Faktor, der zur hohen Ertragssicherheit beiträgt.

Im Segment Entwicklung & Realisation resultierte im Vorjahr eine schwarze Null. Nun hat sich das Ergebnis deutlich verbessert. Hat Allreal in diesem Segment die Talsohle durchschritten?
Wir sind sehr zuversichtlich, dass die erreichte Verbesserung im Segment nachhaltig ist. Im letzten Jahr haben wir den Erfolg aus Verkauf von Stockwerkeigentum deutlich erhöht. Neben den Verkäufen an der Spiserstrasse in Zürich haben wir auch in der Westschweiz mit unseren Projekten an der Avenue de l’Amandolier und an der Avenue du Curé-Baud gut verkauft. Mit den Projekten Panorama Eggen in Luzern und Strubenacher Living in Zumikon stehen zudem im neuen Jahr bereits die nächsten Bau- und Vermarktungsstarts an. In der Realisation hatten wir letztes Jahr weniger aktive Projekte. Zudem haben wir uns in der Westschweiz in der Realisation vom Drittmarkt zurückgezogen. Das Volumen wird sich aber wieder erhöhen. Wir sind weiterhin intensiv an der Akquisition von Drittaufträgen und waren diesbezüglich auch im letzten Jahr erfolgreich. Unser Arbeitsvorrat lag per Ende Jahr bei CHF 667 Mio. Durch die Kombination von Dritt- und Eigenprojekten können wir die Auslastung bestmöglich optimieren und stellen die Wettbewerbsfähigkeit auch langfristig sicher.

Die gut gefüllte Entwicklungspipeline sorgte 2024 für einen Anstieg der Eigenprojekte beim abgewickelten Projektvolumen. Wie sehen hier die weiteren Perspektiven aus?
Der Anteil der Eigenprojekte am abgewickelten Projektvolumen ist auf beinahe einen Drittel angestiegen. Neben den bereits erwähnten Projekten in Luzern und Zumikon rechnen wir im Verlauf des neuen Jahres bei weiteren Projekten mit einem positiven Verlauf der Bewilligungsverfahren. Beim Projekt Baarermatte wurde letztes Jahr der einfache Bebauungsplan rechtskräftig und wir sind zuversichtlich, dass auch die Baubewilligung für das Projekt im Verlauf des ersten Halbjahres definitiv vorliegen wird. Daneben haben wir auch für ein Projekt an der Badenerstrasse oder an der Hohlgasse in Sünikon bei Dielsdorf die Baueingaben eingereicht. Die Perspektiven sind also sehr gut.

«Wir verfügen über eine gut diversifizierte Finanzierungsstruktur und werden unsere Strategie aus besicherten und unbesicherten Finanzierungen weiterführen.»

Allreal hat 2024 erneut Liegenschaften aus dem Portfolio verkauft. Ist die Portfoliobereinigung damit abgeschlossen?
Wir sind nicht an einer Portfoliobereinigung, sondern verwalten unser Portfolio aktiv. Wir stellen regelmässig unsere Liegenschaften auf den Prüfstand. Falls ein Objekt strategisch nicht mehr optimal zu uns passt oder kein weiteres Entwicklungspotenzial gegeben ist, ist die Liegenschaft ein mögliches Verkaufsobjekt. Mit diesem aktiven Management setzen wir Mittel frei, die wir in unsere Entwicklungspipeline investieren können oder zur Stärkung unserer Bilanz verwenden. Unsere Bilanzkennzahlen haben wir im vergangenen Jahr verbessert. Wir verfügen über eine gut diversifizierte Finanzierungsstruktur und werden unsere Strategie aus besicherten und unbesicherten Finanzierungen weiterführen.

Was erwartet Allreal für das neue Geschäftsjahr 2025?
Für das neue Geschäftsjahr 2025 gehen wir von einem operativen Unternehmensergebnis etwa auf Vorjahr und stabilen Bilanzkennzahlen aus. Im Segment Immobilien werden sich die Mieterträge aufgrund von Umbauten und Mieterwechseln vorübergehend reduzieren und auch die Einmaleffekte aus der Vorperiode fallen weg. Dieser zyklische Effekt wird mittelfristig durch eine bessere Ertragskraft überkompensiert. Im Segment Entwicklung & Realisation erwarten wir steigende Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum aufgrund des erwähnten Bau- und Vermarktungsstartes mehrerer Projekte. Das Bauvolumen wird insgesamt leicht höher und der Betriebsaufwand tiefer ausfallen.