Brief an die Aktionäre

Geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre

Das Umfeld im Schweizer Immobilienmarkt hat sich in den letzten zwölf Monaten positiv entwickelt: Neben der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum und modernen Geschäftsflächen an gut erschlossenen Lagen haben sich insbesondere die mehrfachen Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank vorteilhaft auf die Stimmung im Markt ausgewirkt. 

Allreal blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Dank einer stabilen operativen Leistung mit leicht steigenden Mieterträgen, höherem Erfolg aus Entwicklung & Realisation sowie einer markanten Wertsteigerung des Portfolios erzielten wir ein deutlich höheres Unternehmensergebnis als im Vorjahr. Bei unseren Entwicklungsprojekten haben wir wichtige Meilensteine erreicht und die gesetzten Nachhaltigkeitsziele erfüllt, in Bezug auf den fossilen Fussabdruck haben wir sie sogar deutlich übertroffen.

Sichere Wertanlage dank hochwertigem Portfolio

Allreal besitzt hochwertige Wohn- und Geschäftsliegenschaften an hervorragend erschlossenen Lagen in den urbanen Zentren der Schweiz. Durch die kontinuierliche Modernisierung der Renditeliegenschaften und ein aktives Portfoliomanagement sichert Allreal langfristig stabile Mieterträge mit tiefen Leerständen und erstklassigen Mietern. Entsprechend positiv ist die Entwicklung des Portfolios, das im Berichtsjahr eine Wertsteigerung von CHF 121.3 Mio. verzeichnete.

Auch im vergangenen Jahr haben wir intensiv an der Qualität unserer Objekte gearbeitet. Ein besonderes Highlight war dabei die Übergabe der umfassend sanierten Geschäftsliegenschaft an die Mieterinnen und Mieter an der Bellerivestrasse 36 in Zürich, die erstmals wieder über ein gesamtes Jahr ertragswirksam war. Entwicklung und Realisation der Gesamterneuerung wurden durch eigene Teams geleitet. Die Liegenschaft erfüllt mit dem LEED-Platin-Zertifikat nachweislich höchste Nachhaltigkeitsanforderungen. Die Immobilie konnte mit erheblicher Wertsteigerung ins Portfolio zurückgeführt werden.

Aktuell befindet sich die Liegenschaft an der Freiburgstrasse in Bern in einer Gesamtsanierung. Als Hauptmieter konnte das Transportunternehmen BLS gewonnen werden, das dort ab dem kommenden Jahr seinen neuen Hauptsitz bezieht. Ebenfalls aus eigener Entwicklung und aktuell im Bau ist ein Mehrfamilienhaus an der Renggerstrasse in Zürich Wollishofen. Die 21 Mietwohnungen werden 2026 an die Mieterinnen und Mieter übergeben und werden ab dann wieder Erträge für das Portfolio generieren. An der Vulkanstrasse in Zürich Altstetten und dem Richtiring am Bahnhof Wallisellen konnte die Transformation von Einzelmietern hin zu flexiblen Grundrissen für verschiedene Mieter abgeschlossen werden. Die Gebäude sind nun wieder nahezu vollvermietet und gut für die Zukunft gerüstet. Weitere Erneuerungsarbeiten fanden unter anderem auf dem Dreiecksareal in Winterthur, dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West sowie rund um energetische Sanierungen und den Ausbau der Photovoltaik bei diversen Bestandsliegenschaften statt. 

Durch ein aktives Portfoliomanagement optimieren wir fortlaufend die Zusammensetzung unseres Immobilienbestands. Zwei nicht strategiekonforme Geschäftshäuser an der Missionsstrasse in Basel wurden verkauft. In Petit-Lancy haben wir zudem den Verkauf einer weiteren Liegenschaft beurkundet, die Eigentumsübertragung fand allerdings erst im neuen Geschäftsjahr statt. Sämtliche Transaktionen erfolgten über Bilanzwert.

Zusätzliche Wertschöpfung durch Entwicklung und Realisation

Bei verschiedenen Bestandsliegenschaften sind Projektentwicklungen in Planung, mit dem Ziel, die vorhandenen Potenziale auszuschöpfen. Dabei haben wir im Berichtsjahr wichtige Meilensteine erreicht. So liegt für die Baarermatte bei Zug der rechtskräftige einfache Bebauungsplan für eine grosse gemischt genutzte Überbauung in Zentrumsnähe mit viel Grünraum vor. Das Projekt setzt in Bezug auf die Kreislaufwirtschaft neue Massstäbe mit minimalem fossilem Ressourcenverbrauch.

Für unsere Liegenschaften an der Sonnentalstrasse in Dübendorf und an der Schaffhauserstrasse in Kloten haben wir Wettbewerbsverfahren mit Studienaufträgen abgeschlossen, die nun die Basis für das weitere Vorgehen bilden. An der Badenerstrasse in Zürich entwickeln wir ein neues Wohnprojekt mitten in der Stadt für das eigene Portfolio. Das Projekt erfüllt auch in Bezug auf soziale und ökologische Kriterien höchste Anforderungen. 

«Allreal besitzt attraktive Entwicklungsreserven mit erheblichem langfristigem Wertsteigerungs­potenzial»

Allreal besitzt attraktive Entwicklungsreserven mit erheblichem langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Mitten in der Stadt Winterthur haben wir uns mit dem Kauf des ehemaligen Rieter-Areals (neu: Vitus-Areal) rund 75 000 m² Fläche an urbaner Lage im Kanton Zürich gesichert. In enger Abstimmung mit der Stadt Winterthur und weiteren Stakeholdern wird über die nächsten Jahre die langfristige Planung und Entwicklung zu einem Technologie- und Bildungsstandort mit hochwertigem Arbeits- und Lebensraum vorangetrieben. Auch in Chavannes-près-Renens an zentraler Lage in der Agglomeration Lausanne entsteht im kommenden Jahrzehnt eine grosse Arealüberbauung. Weitere Landreserven bestehen in dynamischen Entwicklungsgebieten in Genf, in Confignon oder in Nyon. 

Nebst der Ausnutzung des Potenzials aus dem eigenen Portfolio entwickelt Allreal auch Projekte im Stockwerkeigentum und für Dritte. Die Projekte an der Spiserstrasse in Zürich und an der Avenue de l’Amandolier sowie an der Avenue du Curé-Baud in Genf sind im Bau und schreiten planmässig voran. In Eggen in der Stadt Luzern und am Strubenacher in Zumikon liegen rechtskräftige Baubewilligungen vor. Im neuen Jahr 2025 starten wir mit dem Bau und der Vermarktung. In Sünikon bei Dielsdorf erfolgte die Baueingabe für eine Wohnüberbauung, entsprechend rechnen wir mit einem positiven Bauentscheid im Verlauf des neuen Jahres. Das Projekt an der Inzlingerstrasse in Riehen verzögert sich indes aufgrund von Beschwerden. Auch bei Projekten für Dritte haben wir wichtige Meilensteine erreicht, so etwa mit der Einreichung der Baubewilligung für das Projekt Köschenrüti in Zürich Seebach. Angesichts der hohen Nachfrage und den wieder gesunkenen Hypothekarzinsen rechnen wir bei allen Verkaufsobjekten mit einem attraktiven Ergebnisbeitrag und gehen davon aus, dass sämtliche Einheiten bereits vor Fertigstellung verkauft sein werden.

Im Berichtsjahr haben wir komplexe bauliche Grossprojekte für Dritte realisiert. So konnten der Rieter-Campus in Winterthur, der Genolier Innovation Hub am Lac Léman und drei weitere Baufelder beim Projekt Höfe in Adliswil zur vollsten Zufriedenheit der Kunden und im gesetzten Kostenrahmen erfolgreich abgeschlossen werden. Mit dem Haus zum Falken am Bahnhof Stadelhofen sowie grösseren Sanierungsprojekten an der Poststrasse und an der Zeughausstrasse realisiert Allreal derzeit auch attraktive Erneuerungsprojekte im Zentrum von Zürich. Der Arbeitsvorrat hat sich dank neu gewonnenen Aufträgen erhöht.

Anfang Jahr haben wir den Entscheid gefällt, in der Westschweiz künftig keine Bauaufträge für Dritte mehr auszuführen. Im Verlauf des Jahres wurde der Ausstieg schrittweise vollzogen und Ende Jahr mit positivem Finanzergebnis abgeschlossen. In der Deutschschweiz halten wir an Drittaufträgen für ausgewählte Kunden in der Realisation auch in Zukunft fest. Den Erhalt einer eigenen hohen Realisationskompetenz sehen wir als strategischen Vorteil für die Zukunft. So können die Baukosten bereits in frühen Entwicklungsphasen optimiert werden. Die Erstellung für das eigene Portfolio erfolgt stets mit Fokus auf die Life-Cycle-Costs einer Immobilie. Durch die Kombination von Eigen- und Drittgeschäft kann die Auslastung bestmöglich optimiert und die Wettbewerbsfähigkeit auch langfristig sichergestellt werden.

Strategischer Ausblick

Allreal ist als Eigentümerin, Entwicklerin und Realisatorin gut aufgestellt, um von den Chancen und dem weiteren Wachstum im Immobilienmarkt zu profitieren. Als Investorin werden wir auch in den kommenden Jahren in qualitativ hochwertige Immobilien investieren. Gepaart mit unserer Entwicklungs- und Realisationskompetenz bieten wir unseren Kunden eine integrierte Wertschöpfungskette entlang des Lebenszyklus einer Immobilie aus einer Hand.

«Allreal ist als Eigentümerin, Entwicklerin und Realisatorin gut aufgestellt, um von den Chancen und dem weiteren Wachstum im Immobilienmarkt zu profitieren.»

Zentral bleibt auch unser Anspruch in Bezug auf die Nachhaltigkeit. Die für die vergangene Strategieperiode gesetzten Ziele konnten mehrheitlich erreicht werden, der Energieverbrauch des Portfolios wurde in der Berichtsperiode erneut deutlich gesenkt. Mit dem neuen Strategiezyklus 2025–28 fokussieren wir uns neben dem Ziel, bis 2030 den Verbrauch von nicht erneuerbarer Energie zu halbieren und bis 2050 das Netto-Null-Ziel zu erreichen, vor allem auch auf die Themen Kreislauffähigkeit, Biodiversität und Wassermanagement. Umfassende Informationen zu unseren diesbezüglichen Anstrengungen finden sich im Nachhaltigkeitsbericht.

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 25. April 2025 eine unveränderte Ausschüttung von insgesamt CHF 7.00 pro Aktie. Die Hälfte davon erfolgt aus steuerprivilegierten Kapitaleinlagereserven. Damit wird Allreal ihrem Anspruch gerecht, ein qualitativ sehr hochwertiges Portfolio als sichere Wertanlage mit einer attraktiven Rendite und entsprechender Ausschüttung zu verbinden.

Veränderung im Verwaltungsrat und Dank

An der kommenden 26. ordentlichen Generalversammlung wird Olivier Steimer nicht mehr zur Wiederwahl antreten. Wir danken ihm herzlich für sein langjähriges und grosses Engagement. Mit seinem strategischen Weitblick, seinem profunden Fachwissen und seiner reichen Erfahrung hat er wertvolle Beiträge zur erfolgreichen Entwicklung von Allreal geleistet.

Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung Sandra Berberat Kecerski als neues Mitglied zur Wahl vor. Sie ist selbstständige Unternehmerin und Mitglied in verschiedenen Aufsichtsgremien, unter anderem im Bankrat der Zürcher Kantonalbank. Nach der Ausbildung zur Wirtschaftsprüferin und beruflichen Stationen bei Deloitte und der UBS leitete sie später unter anderem die Finanzkontrolle der Stadt Winterthur.

Die guten Leistungen im vergangenen Geschäftsjahr sind vor allem das Verdienst unserer engagierten und motivierten Führungskräfte und Mitarbeitenden. Ihnen danken wir herzlich für die geleistete Arbeit und ihren Einsatz.

Im Namen des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung danken wir Ihnen für Ihr Vertrauen und freuen uns, Sie auch in Zukunft zu unseren Aktionärinnen und Aktionären zu zählen.