Geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre

Im Berichtsjahr haben sich Schweizer Immobilien positiv entwickelt. Haupttreiber waren sinkende Zinsen und das anhaltende Bevölkerungswachstum. Geschäftsflächen an verkehrstechnisch gut erschlossenen Lagen verzeichneten eine robuste Nachfrage. Ungebrochen ist der Bedarf nach Wohnimmobilien. In der Realisation hat sich die Bauteuerung eingependelt. Der guten Marktdynamik steht allerdings eine zunehmende Regulierung gegenüber, insbesondere in den grossen Städten.

Allreal profitierte vom positiven Umfeld und steigerte das Unternehmensergebnis auf CHF 219.3 Mio. (2024: CHF 211.4 Mio.). Die Mieterträge sind im Jahresvergleich aufgrund geplanter Portfolioveränderungen und verschiedener Einmaleffekte im Vorjahr erwartungsgemäss gesunken. Die tieferen Mieterträge konnten aber durch einen höheren Erfolg aus dem Segment Entwicklung & Realisation und einem tieferen Finanzaufwand teilweise kompensiert werden. Das Unternehmensergebnis exklusive Wertsteigerung des Portfolios betrug CHF 122.1 Mio. (2024: CHF 122.7 Mio.).

Modernes Immobilienportfolio sichert nachhaltige Mieterträge

Das Portfolio der Allreal umfasst hochwertige Immobilien an urbanen Verkehrsknotenpunkten in den Metropolitanregionen Zürich und Genf. Der ausgewogene Anlagemix aus Büro, Bildung, Industrie und Wohnen sorgt für eine verlässliche Ausschüttung und trägt zur hohen Wertbeständigkeit des Portfolios bei. Liegenschaften, die nicht optimal am Markt positioniert sind, richten wir neu aus oder verkaufen sie, sofern das Entwicklungspotenzial nicht gegeben ist.

In Genf haben wir nach dem Bilanzstichtag mehrere ältere Wohnliegenschaften an private Investoren veräussert. Per Ende des Berichtsjahres erfolgte zudem der Verkauf einer gemischt genutzten Liegenschaft in der Steinenvorstadt in Basel. Die freigesetzten Mittel nutzten wir für den Erwerb einer modernen, praktisch vollvermieteten Büroliegenschaft an der Rue du Grand-Pré in Genf, die seit der Eigentumsübertragung im Februar 2026 ertragswirksam ist. Der Büroanteil wird dadurch in der Genferseeregion gestärkt und der Nutzungsmix gleicht sich dem Gesamtportfolio an. Aus diesen Portfolioanpassungen resultieren per Saldo höhere Mieteinnahmen.

Im Berichtsjahr konnte die Gesamtsanierung der Büroliegenschaft Forum West an der Freiburgstrasse am Europaplatz in Bern abgeschlossen werden. Neben dem Hauptsitz der BLS ist neu eine Weiterbildungsinstitution langfristig im Gebäude eingemietet.

In Baar im Kanton Zug haben wir mit den Arbeiten für den Ersatzneubau an der Baarermatte begonnen. Die Büroliegenschaft aus den 1980er-Jahren wird durch eine gemischt genutzte Überbauung ersetzt, die höchste Nachhaltigkeitsstandards erfüllen wird. Aus dem Ensemble wird das Bürogebäude ins eigene Portfolio überführt und die Wohnungen im Stockwerkeigentum verkauft. Die Vermarktung startet im ersten Halbjahr 2026.

Insgesamt haben wir im Berichtsjahr neue Mietverträge für mehr als 52 000 m² abgeschlossen und dabei das bisherige Preisniveau gehalten. Die hohe Qualität des Portfolios wurde auch in der Bewertung durch die externen Immobilienschätzer von Wüest Partner per Ende Jahr bestätigt. Das Portfolio verzeichnete eine positive Neubewertung von CHF 125.0 Mio.

Starker Erfolgsbeitrag aus Entwicklung & Realisation

Mit unserem integrierten Geschäftsmodell verbinden wir die Expertise als Immobilieneigentümerin mit unserer Entwicklungs- und Realisationskompetenz. Neben der optimalen Potenzialerschliessung im eigenen Portfolio entwickeln und bauen wir Projekte für den Verkauf im Stockwerkeigentum und an Drittinvestoren.

Im Geschäftsjahr 2025 haben wir unsere Projekte an der Spiserstrasse in der Stadt Zürich und an der Avenue de l’Amandolier in der Stadt Genf planmässig fertiggestellt. Beide Projekte haben zum deutlich gesteigerten Erfolg aus Verkauf Entwicklung beigetragen. Neu in die Vermarktungs- und Realisationsphase gestartet sind die Projekte Panorama Eggen in Luzern und Strubenacher Living in Zumikon. Mit dem aktuellen Vermarktungsstand sind wir zufrieden und entsprechend zuversichtlich, dass bis zum Abschluss der Bauarbeiten alle Einheiten verkauft sein werden. Wir rechnen auch in den nächsten Jahren mit einem relevanten Erfolgsbeitrag aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum. 

«Im Geschäftsjahr 2025 haben wir unsere Projekte an der Spiserstrasse in der Stadt Zürich und an der Avenue de l’Amandolier in der Stadt Genf planmässig fertiggestellt. Beide Projekte haben zum deutlich gesteigerten Erfolg aus Verkauf Entwicklung beigetragen.»

Diverse Entwicklungsprojekte haben in der Berichtsperiode wichtige Meilensteine erreicht. So haben wir für mehrere Grundstücke erfolgreich Studienwettbewerbe durchgeführt, unter anderem an der Sonnentalstrasse beim Bahnhof Stettbach in Dübendorf oder an der Zürcherstrasse in Schlieren. Eine umfassende Sanierung werden wir bei unserer Liegenschaft an der Josefstrasse in der Stadt Zürich durchführen. Die rechtskräftige Baubewilligung liegt vor und der Baubeginn erfolgt vorraussichtlich Anfang des nächsten Jahres. In Winterthur haben wir zusammen mit der Stadt den Masterplan für das Vitus-Areal entwickelt. Dieser regelt die Entwicklungsschwerpunkte und bildet die Basis für die weiteren Arbeiten.

Der Erwerb neuer Grundstücke ist angesichts der hohen Nachfrage anspruchsvoll. Trotzdem ist es uns gelungen, im Berichtsjahr zwei benachbarte Parzellen in Zumikon zu akquirieren. Anfang Januar 2026 vergrösserten wir dieses Grundstück mit einem Arrondierungskauf. Auf dem insgesamt rund 8100 m² grossen Areal werden wir in den nächsten Jahren eine neue Wohnsiedlung realisieren.

In Zürich Seebach entwickelten wir für einen Kunden als Gesamtdienstleisterin die Wohnsiedlung Gartenstadt Köschenrüti mit rund 300 Wohnungen. Die rechtskräftige Baubewilligung liegt vor. Allreal wird das Projekt als Totalunternehmerin realisieren. Zudem haben wir mit der Bauherrschaft einen Kaufvertrag für 93 Wohnungen unterzeichnet, die im Rahmen des Neubauprojekts bis 2030 auf dem Nordareal entstehen und zur stetigen Modernisierung unseres Wohnportfolios beitragen werden.

In der Realisation haben wir das abgewickelte Projektvolumen auf CHF 282.6 Mio. gesteigert. Verschiedene Bauprojekte für Drittkunden wurden im Berichtsjahr erfolgreich abgeschlossen, darunter das Haus zum Falken von Santiago Calatrava am Bahnhof Zürich Stadelhofen oder das Grossprojekt Höfe Adliswil. Die laufenden Bauprojekte schreiten alle plangemäss voran.

Gutes GRESB-Rating würdigt die Nachhaltigkeitsbestrebungen

Nachhaltigkeit bleibt für uns ein zentrales Thema. Mit dem Start des neuen Strategiezyklus 2025-2028 haben wir unseren Fokus auch auf die Themen Biodiversität, Kreislauffähigkeit und Effizienzmassnahmen im Betrieb gerichtet. Mit den 2025 erreichten Messwerten sind wir auf Kurs: bis 2030 halbieren wir den Verbrauch von nicht erneuerbaren Energien und bis spätestens 2050 erreichen wir das Netto-Null-Ziel im Portfolio. Im Berichtsjahr haben wir unser Portfolio von GRESB bewerten lassen und auf Anhieb mit 86 von 100 Punkten die zweithöchste Bewertung mit vier Sternen erreicht. Im Bereich Development haben wir mit 94 von 100 Punkten ebenfalls sehr gut abgeschnitten.

Stabile Ausschüttung und Veränderungen im Verwaltungsrat

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 17. April 2026 eine stabile Ausschüttung von insgesamt CHF 7.00 pro Aktie. Die Hälfte davon erfolgt aus für private Schweizer Investoren steuerprivilegierten Kapitaleinlagereserven.

Im Sinne einer schrittweisen Erneuerung des Verwaltungsrats treten Ralph-Thomas Honegger, Präsident des Verwaltungsrats, und Peter Spuhler, Mitglied des Verwaltungsrats, an der nächsten ordentlichen Generalversammlung nicht mehr zur Wiederwahl an.

Der Verwaltungsrat schlägt Philipp Gmür als neuen Präsidenten vor. Er ist seit 2019 Mitglied des Gremiums. Der promovierte Jurist und Rechtsanwalt ist eine erfahrene Führungskraft und hält mehrere Mandate in Verwaltungs- und Stiftungsräten. Zuvor war Philipp Gmür in verschiedenen leitenden Funktionen für die Helvetia-Gruppe tätig, zuletzt von 2016 bis 2023 als Group CEO.

Als Neumitglieder schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Beat Fellmann und Martin Frischknecht zur Wahl vor. Beat Fellmann (* 1964) hat einen Masterabschluss in Business Administration der Universität St. Gallen und ist diplomierter Wirtschaftsprüfer. Er ist Mitglied in verschiedenen Aufsichtsgremien und war langjähriger CFO bei den kotierten Unternehmen Implenia und Valora. Martin Frischknecht (* 1968) promovierte in Wirtschaftswissenschaften an der Universität St. Gallen und hält einen Mastertitel in Finance der London Business School. Er ist Mitglied in verschiedenen Verwaltungsräten und war über 20 Jahre bei der Credit Suisse tätig, zuletzt als Managing Director und Mitglied des Management Committee Investment Banking Schweiz.

Das erfolgreiche Geschäftsjahr 2025 ist vor allem auch ein Verdienst der engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Ihnen danken wir herzlich für die geleistete Arbeit und ihren täglichen Einsatz. 

Im Namen des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung danken wir Ihnen – geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre – für Ihr Vertrauen und Ihre Treue.