Wie beurteilen Sie die Geschäftsentwicklung von Allreal im vergangenen Jahr?

Marc Frei: Allreal hat sich im letzten Jahr sehr erfolgreich entwickelt. Den Erfolg aus dem Segment Entwicklung & Realisation haben wir deutlich verbessert und auch der Finanzaufwand hat sich reduziert. Die Mieterträge sind hingegen im Jahresvergleich gesunken. Wir hatten das aufgrund der geplanten Portfolioveränderungen aber erwartet und konnten den Effekt durch die verbesserte Performance in der Entwicklung und der Realisation teilweise kompensieren. Ohne Erfolg aus Neubewertung resultiert mit CHF 122.1 Mio. ein operatives Unternehmensergebnis auf Höhe des Vorjahres.

Welche Veränderungen im Portfolio haben die Mietertragsentwicklung beeinflusst?

MF: Mit dem Abschluss der Gesamtsanierung Forum West in Bern und zwei Wohnliegenschaften in Genf haben wir das Portfolio im Verlauf des Geschäftsjahres ergänzt. Zu Abgängen kam es hingegen durch den Verkauf einer Liegenschaft in Bülach und mit dem Start des Neubauprojekts an der Baarermatte bei Zug. Zudem hatten wir im Geschäftsjahr 2024 zwei Liegenschaften, eine in Basel und eine in Petit-Lancy, veräussert. Per Saldo resultierten deshalb vorübergehend tiefere Mieterträge.

Was erwarten Sie in Bezug auf die künftige Entwicklung der Mieterträge?

MF: Die Mieterträge werden im neuen Geschäftsjahr wieder steigen. Einerseits wird die Geschäftsliegenschaft an der Freiburgstrasse in Bern wieder für eine ganze Periode ertragswirksam sein, ebenso die zwei neu erstellten Wohnliegenschaften in Genf. Andererseits haben wir mit dem jüngst kommunizierten Erwerb einer grossen Geschäftsimmobilie die Mieterträge per Saldo zusätzlich gestärkt, und im Gegenzug kleinere, ältere Wohnliegenschaften verkauft. Dadurch steigt auch der Büroanteil im Portfolio in der Genferseeregion.

Der externe Liegenschaftenschätzer hat das Portfolio erneut höher bewertet. Was waren die Gründe?

MF: Die erneut positive Wertveränderung ist auf erfolgreiche Neuabschlüsse und Vertragsverlängerungen, teilweise angepasste Marktmieten und auf die vorteilhafte Entwicklung des Diskontsatzes zurückzuführen. Interessant ist, dass sich insbesondere die Geschäftsliegenschaften in der Stadt Zürich sowie die Wohnliegenschaften in der Region Zürich aufgewertet haben. Das zeigt die hohe Qualität, die wir in unserem Portfolio haben. Auf Jahressicht haben die Bewertungen der Büroliegenschaften mit den Aufwertungen der Wohnliegenschaften im ersten Halbjahr beinahe gleichgezogen.

Das Geschäftssegment Entwicklung & Realisation hat massgeblich zum positiven Geschäftsergebnis beigetragen. Wird sich diese Entwicklung fortsetzen?

MF: Der gesteigerte Erfolgsbeitrag aus dem Geschäftssegment ist nachhaltig. Neben höheren Beiträgen aus der Realisation profitierte das Segment vor allem vom deutlich gestiegenen Erfolgsbeitrag aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum. Dieser Beitrag hat sich mit rund CHF 21.1 Mio. im Jahresvergleich beinahe verdoppelt. Haupttreiber waren die Verkäufe an der Spiserstrasse in Zürich Albisrieden, aber auch aus unseren Projekten an der Avenue de l’Amandolier und an der Avenue du Curé-Baud in Genf. Im ersten Halbjahr sind mit Panorama Eggen und Strubenacher Living zwei neue Projekte in die Vermarktungsphase gestartet. Und im neuen Jahr gehen mit der Baarermatte, der Avenue de Riant-Parc und der Avenue Louis-Casaï weitere Projekte in die Vermarktungsphase. Damit sichern wir uns auch in den nächsten Jahren relevante Verkaufserfolge.

Positiv hat sich auch das Bauvolumen entwickelt, nachdem es in den letzten Jahren rückläufig war. Ist die Talsohle durchschritten?

MF: Wir gehen davon aus, dass die Trendumkehr geschafft ist. Das abgewickelte Projektvolumen ist um 13.9% auf CHF 282.6 Mio. gestiegen. Da wir im Vorjahr in der Westschweiz noch Bauleistungen für Dritte erbracht hatten, ist das Wachstum noch beachtlicher. Mittlerweile entfallen über 40% des abgewickelten Projektvolumens auf Eigenprojekte, die für unser Portfolio oder für den Verkauf bestimmt sind. Im vergangenen Jahr haben wir zudem mehrere Grossaufträge von Dritten gewonnen, etwa das Hochhaus Heuwaage in Basel oder das Projekt Brüttiseller Tor bei Zürich. Mit einem Arbeitsvorrat von rund CHF 837 Mio. sind unsere Kapazitäten für die nächsten zweieinhalb Jahre gut ausgelastet.

«Der gesteigerte Erfolgsbeitrag aus dem Geschäftssegment Entwicklung & Realisation ist nachhaltig.»

Erfolgreich war Allreal auch bei der Refinanzierung. Im vergangenen Geschäftsjahr hat das Unternehmen gleich zwei Obligationenanleihen emittiert. Ist im nächsten Jahr mit tieferen Finanzierungskosten zu rechnen?

MF: Wir haben vom guten Umfeld auf dem Markt profitiert und im April sowie im Oktober jeweils einen Green Bond zu vorteilhaften Konditionen aufgelegt. Das hat dazu beigetragen, dass der durchschnittliche Zinssatz auf 1.13% sank und sich auch unser Finanzaufwand im Berichtsjahr reduzierte. Für das nächste Jahr rechnen wir allerdings mit leicht steigenden Finanzierungskosten, da äusserst tief verzinste Fälligkeiten auslaufen werden. An unserer Finanzierungsstrategie halten wir fest. Wir werden auch weiterhin auf eine Verteilung von ungefähr 50% besicherten und 50% unbesicherten Finanzierungen setzen. Das erlaubt uns, je nach Marktsituation die attraktivste Lösung zu wählen.

Allreal blickt also auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Wie sehen die Aussichten für das neue Jahr aus?

MF: Für das Geschäftsjahr 2026 gehen wir von einem höheren operativen Ergebnis und stabilen Bilanzkennzahlen aus. Im Segment Immobilien werden die Mieterträge wieder steigen. Zudem ist im ersten Halbjahr mit einem substanziellen Erfolgsbeitrag aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften zu rechnen. Die Leerstandsquote wird im Verlauf des Jahres wieder sinken. Im Segment Entwicklung & Realisation erwarten wir leicht steigende Gewinne aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum, ein leicht höheres Bauvolumen und einen stabilen Betriebsaufwand. Die Finanzierungskosten werden – wie gerade erwähnt – hingegen leicht ansteigen.

Die Allreal-Aktie hat sich im vergangenen Jahr sehr positiv entwickelt. Sind Sie zufrieden?

MF: Es ist erfreulich, dass sich der Aktienkurs positiv entwickelt hat. Wir fokussieren aber vor allem auf die Punkte, die wir direkt beeinflussen können, und das ist die operative Leistung. Wir sind überzeugt, dass sich langfristig eine gute operative Leistung auch in der Kursentwicklung widerspiegelt.