Positive Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2025
Im ersten Halbjahr haben wir ein um 73.8% höheres Unternehmensergebnis von CHF 116.8 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 67.2 Mio.) erzielt. Der Neubewertungseffekt lag bei CHF 70.3 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 6.7 Mio.). Exklusive Neubewertungseffekt stieg das Unternehmensergebnis auf CHF 62.6 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 60.5 Mio.). Im Vergleich zum Vorjahr fielen die Mieterträge tiefer aus. Dies konnte aber durch höhere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum und dem tieferen Finanzaufwand kompensiert werden.
Im Vergleich zum Vorjahr fielen die Mieterträge tiefer aus. Dieser temporäre Effekt konnte aber durch höhere Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum und dem tieferen Finanzaufwand kompensiert werden.
Marc Frei, CFOPortfolioveränderungen führen vorübergehend zu tieferen Mieterträgen
Die Mieterträge beliefen sich im ersten Halbjahr auf CHF 103.5 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 111.0 Mio.). Diese Entwicklung ist primär auf Veränderungen im Portfolio zurückzuführen, mit entsprechenden Auswirkungen auf die Vergleichsbasis. Im Vorjahr hatten wir im ersten Semester mit der Modernisierung des Geschäftsgebäudes an der Freiburgstrasse in Bern begonnen. Die Immobilie trug im ersten Quartal 2024 noch zu den Mieterträgen bei. Im zweiten Halbjahr 2024 verkauften wir die Liegenschaften an der Missionsstrasse in Basel und am Chemin du Gué in Petit-Lancy. Diese Erträge fielen somit im ersten Halbjahr 2025 nicht mehr an. In der Berichtsperiode haben wir zudem in Baar das Neubauprojekt auf der Baarermatte gestartet. Das Geschäftsgebäude war deshalb nur noch bis Ende März 2025 ertragswirksam.
Die kumulierte Leerstandsquote hat sich im Vergleich zum Vorjahr erhöht und lag bei 2.9% (1. Halbjahr 2024: 1.5%). Der Anstieg ist insbesondere auf die noch freien Flächen an der Freiburgstrasse in Bern, unsere Büroliegenschaft am Flughafen Genf sowie frei gewordene Flächen im Richti-Areal zurückzuführen. Im Branchenvergleich bleibt der Leerstand auf tiefem Niveau.
Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Geschäftsmietverträge belief sich per 30. Juni 2025 auf 5.3 Jahre. Der Anteil der in den nächsten zwei Jahren auslaufenden Verträge liegt bei 11%.
Der direkte Aufwand für die vermieteten Liegenschaften fiel mit CHF 10.7 Mio. tiefer aus (1. Halbjahr 2024: CHF 13.2 Mio.). Die Aufwandsquote reduzierte sich auf 10.3% und die Nettorendite notierte bei 3.7%.
Im ersten Halbjahr wurde eine Anlageliegenschaft in Bülach veräussert. Das Gebäude an der Marterlochstrasse war nicht strategiekonform und wurde an die Betreibergesellschaft verkauft. Per Stichtag umfasste das Portfolio insgesamt 79 Liegenschaften, bestehend aus 36 Wohn- und 39 Geschäftsliegenschaften sowie 4 Liegenschaften im Bau.
In der Bewertung der externen Liegenschaftenschätzer von Wüest Partner resultierte eine Aufwertung des Portfolios vor Steuern von CHF 70.3 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 6.7 Mio.). Die positive Wertveränderung ist auf erfolgreiche Vertragsabschlüsse, höhere Marktmieten und die vorteilhafte Zinsentwicklung zurückzuführen. Die massgeblichen Kapitalisierungszinssätze haben sich leicht reduziert.
Der Marktwert des Portfolios lag per Stichtag bei rund CHF 5.20 Mrd. und damit leicht über dem Wert per Ende des letzten Jahres (31.12.2024: CHF 5.19 Mrd.).
Insgesamt resultierte im Segment Immobilien ein operatives Unternehmensergebnis von CHF 57.8 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 61.7 Mio.).
Höherer Erfolgsbeitrag aus Verkauf von Stockwerkeigentum
Im Segment Entwicklung & Realisation erzielten wir einen höheren Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 26.0 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 21.3 Mio.). Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf den gestiegenen Erfolgsbeitrag aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum zurückzuführen. Haupttreiber war dabei im ersten Halbjahr unser Projekt an der Spiserstrasse in Zürich. Zum höheren Verkaufserfolg haben zudem die Projekte Avenue de l’Amandolier und Avenue du Curé-Baud im Kanton Genf beigetragen. Mit den im ersten Halbjahr neu in den Verkauf gestarteten Objekten Panorama Eggen in Luzern und Strubenacher Living in Zumikon stellen wir sicher, dass wir auch in den kommenden Jahren relevante Verkaufserfolge generieren werden.
Das abgewickelte Projektvolumen der Realisation lag mit CHF 126.3 Mio. über Vorjahr (1. Halbjahr 2024: CHF 118.5 Mio.). Dabei ist zu beachten, dass im ersten Halbjahr 2024 in der Westschweiz noch Bauleistungen für Dritte erbracht worden waren. Rund 40% des abgewickelten Projektvolumens entfielen auf Eigenprojekte, die für unser Portfolio oder für den Verkauf bestimmt sind. Dieser Anteil wird sich im weiteren Verlauf des Geschäftsjahres stabil entwickeln.
Der Erfolg aus Realisation sank im ersten Halbjahr 2025 auf CHF 9.0 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 10.5 Mio.). Diese Veränderung ist auf das geringere Volumen bei den Drittaufträgen und entsprechend tiefere Erfolgsbeiträge aus Honoraren sowie aus Vergabegewinnen zurückzuführen. Die Bruttomarge aus Drittprojekten lag bei 11.9% (1. Halbjahr 2024: 13.4%).
Der Betriebsaufwand reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahr um 3.7% auf CHF 20.8 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 21.6 Mio.) und das Betriebsergebnis lag bei CHF 9.3 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 3.1 Mio.).
Insgesamt resultierte im Geschäftssegment Entwicklung & Realisation ein deutlich verbessertes Unternehmensergebnis von CHF 5.2 Mio. (1. Halbjahr 2024: CHF 1.2 Mio.).
Der gesicherte Arbeitsvorrat erhöhte sich per Mitte Jahr auf CHF 786 Mio. Damit sind die bestehenden Kapazitäten in der Realisation für mehr als 24 Monate gut ausgelastet.
Allreal ist finanziell gesund
Im April 2025 emittierten wir einen weiteren Green Bond über einen Betrag von CHF 125 Mio. mit einem Coupon von 1.375%. Die Laufzeit beträgt sieben Jahre. Der durchschnittliche Zinssatz hat sich per Stichtag auf 1.16% reduziert, während die Zinsbindung mit 38 Monaten eine stabile Entwicklung verzeichnete (31.12.2024: 1.25% / 40 Monate).
Die Finanzverbindlichkeiten haben sich nach der Ausschüttung im April 2025 leicht erhöht. Sie lagen per Stichtag bei CHF 2.76 Mrd. (31.12.2024: CHF 2.70 Mrd.). Davon entfielen 48.1% auf Obligationenanleihen, 34.4% auf Festhypotheken und 17.5% auf feste Vorschüsse.
Die Eigenkapitalquote notierte per Stichtag bei 44.0%, das Net Gearing betrug 104.4% und der Zinsdeckungsfaktor 6.0 (31.12.2024: 44.9% / 102.1% / 5.5). Die Belehnungsquote (LTV) lag per Stichtag unverändert bei 47.5% (31.12.2024: 47.5%). Auf diese Parameter werden wir auch in Zukunft unseren Fokus legen und eine langfristig stabile Finanzierung sicherstellen.
Ausblick für das Gesamtjahr 2025 bestätigt
Mit Blick auf das Gesamtjahr 2025 rechnen wir weiterhin mit einem operativen Ergebnis in etwa auf Vorjahreshöhe und stabilen Bilanzkennzahlen. Die Finanzierungskosten werden tiefer als im Vorjahr ausfallen. Im Segment Immobilien gehen wir aufgrund von Umbauten und Mieterwechseln von geringeren Mieterträgen aus. Der Rückgang bleibt aber ein temporärer Effekt und wird mittelfristig durch eine bessere Ertragskraft überkompensiert werden. Im Segment Entwicklung & Realisation erwarten wir auch auf Jahressicht steigende Erträge aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum, ein insgesamt leicht höheres Bauvolumen und einen tieferen Betriebsaufwand.
Marc Frei
CFO
1. Halbjahr | 1. Halbjahr | Veränderung | ||
| Gruppe | CHF Mio. | |||
| Gesamtleistung2 |
| 229.8 | 229.5 | 0.1 |
| Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung |
| 165.5 | 98.3 | 68.4 |
| Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt3 |
| 116.8 | 67.2 | 73.8 |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung |
| 95.2 | 91.6 | 3.9 |
| Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt3 |
| 62.6 | 60.5 | 3.5 |
| Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit |
| 63.6 | 47.6 | 33.6 |
| Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt3 | % | 8.8 | 5.3 | 3.5 |
| Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt3 | % | 5.9 | 5.7 | 0.2 |
| Eigenkapitalanteil am Stichtag | % | 44.0 | 44.9 | –0.9 |
| Net Gearing4 am Stichtag | % | 104.4 | 102.1 | 2.3 |
| Nettofinanzschulden5 | CHF Mio. | 2 758.8 | 2 695.4 | 2.4 |
| Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag | % | 1.16 | 1.25 | –0.09 |
| Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag | Monate | 38 | 40 | –2 |
| Abgewickeltes Projektvolumen Realisation |
| 126.3 | 118.5 | 6.6 |
| Erfolg aus Entwicklung & Realisation6 |
| 26.0 | 21.3 | 22.1 |
| Bruttomarge Drittprojekte Realisation7 | % | 11.9 | 13.4 | –1.5 |
| Personalbestand am Stichtag | Anzahl Vollzeitstellen | 208 | 216 | –8 |
| Aktie | CHF |
|
|
|
| Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt3 |
| 7.07 | 4.07 | 73.7 |
| Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt3 |
| 3.79 | 3.66 | 3.6 |
| Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag |
| 186.94 | 185.56 | 0.7 |
| Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag |
| 160.03 | 159.95 | 0.1 |
| Börsenkurs am Stichtag |
| 186.20 | 165.60 | 12.4 |
| Bewertung am Stichtag | CHF Mio. |
|
|
|
| Börsenkapitalisierung8 |
| 3 075.0 | 2 734.3 | 12.5 |
| Enterprise Value (EV)9 |
| 5 833.8 | 5 429.7 | 7.4 |
* Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das erste Halbjahr, Bestandswerte die Stichtage 30.06.2025 bzw. 31.12.2024.
1 Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt
2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften plus abgewickeltes Projektvolumen Realisation
3 Neubewertungseffekte entsprechen dem Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften abzüglich der latenten Steuern aus Neubewertung
4 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquider Mittel in Prozent des Eigenkapitals
5 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquider Mittel
6 Ertrag aus Realisation, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkten Aufwands aus Realisation und Verkauf Entwicklung
7 Erfolg aus Realisation in Prozent des Ertrags aus Realisation
8 Börsenkurs der Aktie am Stichtag, multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien
9 Börsenkapitalisierung plus Nettofinanzschulden
1. Halbjahr | 1. Halbjahr | Veränderung | ||
| Renditeliegenschaften |
| |||
| Wohnliegenschaften am Stichtag | Anzahl | 36 | 36 | – |
| Geschäftsliegenschaften am Stichtag2 | Anzahl | 39 | 40 | –1.0 |
| Marktwert am Stichtag | CHF Mio. | 5 156.1 | 5 110.2 | 0.9 |
| Ertrag aus Vermietung | CHF Mio. | 103.5 | 111.0 | –6.8 |
| Leerstandsquote3 | % | 2.9 | 1.5 | 1.4 |
| Liegenschaftenaufwand | CHF Mio. | –10.7 | –13.2 | –18.9 |
| Liegenschaftenaufwand | in % des Mietertrags | 10.3 | 11.9 | –1.6 |
| Bruttorendite4 | % | 4.2 | 4.5 | –0.3 |
| Nettorendite5 | % | 3.7 | 3.9 | –0.2 |
| Anlageliegenschaften im Bau |
|
|
| |
| Liegenschaften am Stichtag | Anzahl | 4 | 4 | – |
| Marktwert am Stichtag | CHF Mio. | 48.1 | 75.2 | –36.0 |
| Geschätztes Investitionsvolumen6 | CHF Mio. | 92.1 | 118.8 | –22.5 |
| Entwicklungsliegenschaften | CHF Mio. |
|
|
|
| Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag |
| 450.5 | 451.0 | –0.1 |
| Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven |
| 1 466.8 | 1 512.9 | –3.0 |
| Buchwert angefangene Bauten am Stichtag |
| 157.9 | 50.5 | 212.7 |
| Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten |
| 362.4 | 97.4 | 272.1 |
| Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag |
| 0.0 | 0.0 | – |
* Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das erste Halbjahr, Bestandswerte die Stichtage 30.06.2025 bzw. 31.12.2024.
1 Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt
2 Die Veränderung beinhaltet den Verkauf der Liegenschaft Marterlochstrasse 21 in Bülach, die Umklassierung der fertig renovierten Liegenschaft Freiburgstrasse 130 in Bern sowie die Umklassierung der sich in Bau befindenden Liegenschaft Baarermatte in Baar
3 in Prozent des Soll-Mietertrags, kumuliert per Stichtag
4 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts der Renditeliegenschaften am 1. Januar
5 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts der Renditeliegenschaften am 1. Januar
6 Gebäude- und Landkosten