Geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre

Allreal blickt auf ein bewegtes Geschäfts­jahr 2023 zurück. Nach über zehn Jahren des Aufschwungs und des Wachstums ist die Immobilien­branche durch das wirtschaftliche Umfeld gefordert. Durch die höheren Zinsen steigen die Finanzierungs­kosten. Der Neugeld­zufluss in Immobilien wurde stark gebremst. Die Zeit stetiger Aufwertungen ist vorbei. Dies wirkt sich auch auf die Dynamik im Transaktions­markt aus. Zusätzlich sorgen der Fach­kräfte­mangel und die Teuerung für höhere Baukosten, was die Nachfrage nach neuen Bau­projekten dämpft.

Dank der robusten Konjunktur in der Schweiz bleibt die Nachfrage nach modernen Büroflächen aber stabil. Das absehbare Bevölkerungs­wachstum wird zudem auch in Zukunft für einen steigenden Bedarf nach Wohn- und Lebensraum sorgen. Hochwertige Immobilien bleiben deshalb eine sichere und langfristige Wertanlage mit einer verlässlichen Ausschüttung. Als stabili­sierendes Element sind sie ein wichtiger Pfeiler jeder Anlage­strategie.

Mit den drei Geschäfts­feldern Immobilien, Entwicklung und Realisation decken wir die gesamte Wert­schöpfungs­kette ab. Im Zentrum steht ein hochwertiges Portfolio mit modernen Büro- und Wohnliegen­schaften an hervorragend erschlossenen Lagen im Grossraum Zürich und in der Genfer­see­region. Das Portfolio bewirtschaften wir aktiv und optimieren die Ertrags- und die Kostenseite unserer Anlage­objekte stetig. Die hohe Entwicklungs- und Realisations­kompetenz schafft langfristigen Mehrwert und ermöglicht unternehmerisches Wachstum.

Die solide wirtschaftliche Basis des Portfolios ermöglicht uns langfristiges Denken in der Projekt­entwicklung. Der frühzeitige Einbezug der Baukompetenz und das Wissen als Eigentümer stellen eine effiziente und qualitativ hoch­stehende Umsetzung bei der Entwicklung und Realisation von Projekten sicher. Die Bau- und Entwicklungs­kompetenz hilft wiederum bei der bestmöglichen Wertschöpfung des Portfolios.

«Das gute operative Unternehmens­ergebnis im Geschäfts­jahr 2023 bestätigt, dass die Gruppe auch in einem heraus­fordernden Umfeld gut aufgestellt ist. Bereinigt um den Neube­wertungs­effekt, resultierte ein Ergebnis von CHF 122.0 Mio.»

Operatives Ergebnis im Rahmen der Erwartungen

Das gute operative Unternehmens­ergebnis im Geschäftsjahr 2023 bestätigt, dass die Gruppe auch in einem heraus­fordernden Umfeld gut aufgestellt ist. Bereinigt um den Neubewer­tungseffekt, resultierte ein Ergebnis von CHF 122.0 Mio. Die Mieterträge aus unseren Liegen­schaften erhöhten sich um 2.6% unter anderem aufgrund leicht gestiegener Umsatz­mieten, der Indexierung der Geschäfts­mieten und der Anbindung der Wohnungs­mieten an den Referenz­zinssatz. Die entfallenen Mieterträge von CHF 3.1 Mio. aus zwei Liegenschafts­verkäufen in Basel aus dem Vorjahr und aus dem Verkauf einer Liegenschaft in Urdorf ZH im ersten Halbjahr konnten somit mehr als kompensiert werden. Zusätzlich verzeichneten wir insgesamt einen Gewinn aus dem Verkauf mehrerer Liegenschaften, die nicht länger ins Portfolio passten. Die Neubewertung unserer Immobilien fiel mit CHF –64.5 Mio. negativ aus. Im Verhältnis zum Portfolio­wert von mehr als CHF 5 Mia. ist der Effekt aber gering und bestätigt die grundsätzlich hohe Qualität unseres Portfolios. Die Leerstandsquote lag per Stichtag bei sehr tiefen 1.7%. Die Nettorendite des Portfolios beträgt 3.8%.

Der Erfolg aus Entwicklung & Realisation fiel im Vergleich zum Vorjahr deutlich tiefer aus. Nebst Sonder­effekten in der Vorperiode lag dies an tieferen Bauvolumen bei Drittprojekten sowie unregelmässig anfallendem Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerk­eigentum. In der Realisation erwirtschafteten wir bei den Drittprojekten eine solide Bruttomarge von 10.6%.

Mit dem Kauf des Rieter-Areals in Winterthur ZH haben wir uns ein grosses Areal an urbaner Lage mit viel lang­fristigem Potenzial gesichert. Das Areal generiert bereits seit Eigentums­übertragung im September stabile Erträge, die schrittweise gesteigert werden. Langfristig soll es im Dialog mit der Stadt Winterthur und weiteren Beteiligten zu einem attraktiven Quartier entwickelt werden, das nebst Arbeits­plätzen auch Wohnraum umfassen kann.

Verschiedene eigene Entwicklungs­projekte befinden sich in der Planungsphase oder sind in Umsetzung. Die Büroliegenschaft an der Bellerivestrasse 36 in Zürich wurde umfassend saniert und konnte Ende Jahr an die neuen Mieter übergeben werden. Mit Projekten für das eigene Portfolio, wie beispiels­weise in Baar ZG oder an der Badenerstrasse in Zürich, realisieren wir nachhaltige Pionier­projekte. Und mit dem Verkauf von Stockwerk­eigentum werden zusätzliche Ertragspotenziale erschlossen, so etwa an der Spiserstrasse in Zürich, in Zumikon ZH, Luzern oder Riehen BS. Ebenso hat sich Allreal als verlässlicher Partner für komplexe Neu- und Umbau­projekte auf dem Drittmarkt bewährt. Prominente Objekte in Ausführung sind beispielsweise die Höfe in Adliswil ZH, der Rieter Campus in Winterthur ZH oder das Haus zum Falken am Bahnhof Stadelhofen in Zürich.

Ausschüttung bleibt stabil

An der Börse entwickelte sich der Kurs der Allreal-Aktie im letzten Jahr im Vergleich mit dem Branchen­index schwächer. Per Stichtag notierte die Allreal-Aktie unverändert gegenüber Vorjahr bei CHF 150.40.

Allreal verfolgt eine berechenbare Ausschüttungs­politik. Diese sieht vor, dass bis zu 100% des operativen Unternehmens­ergebnisses aus dem Segment Immobilien ausgeschüttet werden können. Vom guten Verlauf des vergangenen Jahres sollen erneut auch unsere Aktionärinnen und Aktionäre profitieren. Der Verwaltungs­rat beantragt der Generalversammlung vom 19. April 2024 eine unveränderte Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie, was einer attraktiven Rendite von 4.7% entspricht.

Ausblick 2024

Für das Geschäftsjahr 2024 ist Allreal trotz dem anspruchs­vollen Umfeld zuversichtlich. Immobilien bieten dank der Indexierung der Geschäfts­mieten und der Anbindung der Wohnungs­mieten an den Referenz­zinssatz einen zuverlässigen Inflationsschutz. Die Nachfrage nach Wohnungen in den urbanen Zentren Zürich und Genf bleibt auch im neuen Jahr sehr hoch. Ebenso ist die Wieder­vermietung von modernen Geschäfts­flächen an guten Lagen, wie sie das Portfolio von Allreal prägen, dank guter Konjunktur sehr robust. Mit der umfassenden Entwicklungs­pipeline verfügen wir zudem über langfristiges Wachstums­potenzial, das wir in Bezug auf das anfallende Investitions­volumen selbstständig steuern können.

Im Geschäftsjahr 2024 wird der Nettofinanz­aufwand allerdings weiter ansteigen und das operative Unternehmens­ergebnis weiter belasten. Wir gehen deshalb von einem operativen Unternehmens­ergebnis leicht unter Vorjahr aus.

Anträge an die Generalversammlung

Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrats stellen sich an der kommenden 25. ordentlichen General­versammlung zur Wiederwahl. Der General­versammlung wird ferner eine Anpassung der Statuten der Gesellschaft vorgeschlagen, um diese den aktuellen Regularien anzupassen. Ebenso wird ein umfassend erneuertes Vergütungs­konzept für die Gruppenleitung vorgeschlagen, um den Erwartungen des Kapital­marktes nach einer transparenten und auf den langfristigen Erfolg des Unternehmens ausgerichteten Vergütungs­politik zu entsprechen.

Der Verwaltungsrat und die Gruppen­leitung bedanken sich bei den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit im vergangenen Geschäftsjahr und bei den Aktionärinnen und Aktionären für das entgegen­gebrachte Vertrauen.