Technisches Gebäudemanagement bei Allreal – Qualität, Sicherheit und Energieeffizienz stehen im Vordergrund
Mit einem Team von sieben Personen meistert Allreal die Betreuung und Überwachung des Unterhalts und des Betriebs von einem grossen Teil der Geschäftsliegenschaften. Das technische Gebäudemanagement überprüft die technischen Anlagen und koordiniert die externen Dienstleister. Jeder Tag bringt neue Herausforderungen, die das Team mit grossem Elan meistert.
An einem nebligen Mittwochmorgen macht sich Fabian Graf auf zum Rundgang durch das Center Eleven in Zürich Oerlikon, einer Wohn- und Geschäftsimmobilie, die zum Portfolio der Renditeliegenschaften von Allreal gehört. Coop ist der Hauptmieter im Center Eleven und stattlich vertreten mit einem herkömmlichen Coop Supermarkt, einem Bau und Hobby, einem Restaurant sowie einer Apotheke. Die Qualitätskontrollen während des Rundgangs sind wichtig und fester Bestandteil der täglichen Aufgaben von Fabian Graf. Er ist einer von vier Liegenschaftenbetreuer bei Allreal.
Einmal in der Woche kontrolliert er im Center Eleven die Sprinkleranlage, überprüft das Brandmelde- und das Gebäudeleitsystem. Bei der Sprinklerkontrolle ist wichtig, dass der Wasserdruck nie unter eine bestimmte Limite fällt. Ansonsten hätte das System bei einem Brandfall nicht genügend Druck, um bis zu den obersten Sprinklern zu gelangen. Die Brandmeldeanlage kommuniziert stets über zwei verschiedene Wege, einmal über GSM und einmal per Internetverbindung. Die Kommunikation muss funktionieren, damit die Feuerwehr alarmiert wird, falls es brennen sollte.
Das Gebäudeleitsystem achtet darauf, dass die Wassertemperatur stets zwischen 50 und 65 Grad Celsius ist. Einmal in der Woche steigt die Wassertemperatur in den Leitungen auf über 65 Grad, sodass alle Legionellen und Bakterien im System eliminiert werden. Einmal im Monat kommt Fabian Graf für eine grössere Kontrolle im Center Eleven vorbei. Für diesen umfassenden Kontrollgang muss er sämtliche Hebel und Schieber der Sprinkleranlage betätigen, was ohne vorherige Abmeldung bei der Feuerwehr nicht möglich wäre, da sonst ein Feueralarm ausgelöst würde.
Meine Arbeit macht mir Spass, weil sie abwechslungsreich ist und man immer auf alles vorbereitet sein muss. Kein Tag ist wie der Andere. Man weiss nie, was kommt.
Diese Qualitätskontrollen sind eine wichtige Dienstleistung, die Allreal erbringt. So garantiert das Unternehmen die Sicherheit und damit auch die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter. «Die Sicherheit unserer Gebäude steht an oberster Stelle, denn im Falle eines Notfalls stellt sich die Frage der Eigentümerhaftung. Und da wollen wir uns nichts zuschulden kommen lassen», sagt Fabian Graf.
Bis vor einigen Jahren hatte Allreal den Gebäudebetrieb vollständig ausgelagert. Doch ganz zufrieden war man nie mit dieser Konstellation. Man war stets auf die Meinung der externen Fachkräfte angewiesen und gezwungen, ihrer Expertise fast uneingeschränkt zu vertrauen. Aufgrund des fehlenden internen Know-hows konnte man nicht verifizieren, ob eine Lüftung tatsächlich gewartet oder Leuchtmittel tatsächlich ersetzt werden mussten. Um sich von dieser Abhängigkeit zu lösen, hat Allreal vor rund drei Jahren den Grundsatzentscheid gefällt, das technische Gebäudemanagement intern zu verorten.
Dieser Entscheid bringt dem Unternehmen viele Vorteile. Einerseits hat man nun die Fachleute direkt im Haus. Dies ermöglicht es Allreal, den Lieferanten wie Technikern, Elektrikern oder Hauswarten auf Augenhöhe zu begegnen. Andererseits war es Allreal stets ein Anliegen, näher bei den Kunden, den Mieterinnen und Mietern von Geschäfts- oder Wohnliegenschaften, zu sein.
«Ziel war es, den direkten und zeitnahen Austausch mit den Kunden zu ermöglichen, um so proaktiv auf deren Bedürfnisse eingehen zu können», sagt Mathias Knellwolf, Spartenleiter Gebäudemanagement von Allreal. Der gelernte Zimmermann mit einem Studium in Facility Management leitet ein Team von sieben Leuten: ein Leiter Gebäudetechnik, zwei Objektmanager und vier Liegenschaftenbetreuer.
Ziel war es, den direkten und zeitnahen Austausch mit den Kunden zu ermöglichen, um so proaktiv auf deren Bedürfnisse eingehen zu können
Technisches Gebäudemanagement bei Allreal
Das Gebäudemanagement arbeitet Hand in Hand mit dem Portfoliomanagement und der Bewirtschaftung. Während sich die Bewirtschaftung vor allem auf kaufmännische Aufgaben fokussiert, konzentriert sich das Gebäudemanagement auf die technischen Belange der Gebäude. Dazu gehört auch die Koordination mit Spezialisten, wenn ein Problem doch einmal nicht selber gelöst werden kann.
Die Liegenschaften, die vom technischen Gebäudemanagement betreut werden, hat Allreal in komplexe und einfache Objekte kategorisiert. Um die einfacheren Gebäude kümmert sich die Sparte Bewirtschaftung mit Unterstützung externer Dienstleister. Die Objektmanager kümmern sich hauptsächlich um die komplexeren Gebäude, zu denen zum Beispiel das Toni-Areal an der Pfingstweidstrasse in Zürich-West oder der Lightcube an der Lindbergh-Allee im Glattpark gehören. Diese Gebäude zeichnen sich durch ihre anspruchsvolle Technik aus. Die Herausforderungen in diesen Liegenschaften hinsichtlich Temperatur oder Leitsysteme sind aufgrund ihrer Grösse deutlich höher als etwa bei einem klassischen Mehrfamilienhaus. Das Toni-Areal hat nicht weniger als 1300 Messstellen. «Je mehr Daten man messen und analysieren kann, desto besser und gezielter kann man optimieren», gibt Mathias Knellwolf zu bedenken. Bei sehr komplexen Fragestellungen werden die Objektmanager deshalb vom Leiter Gebäudetechnik unterstützt.
Im Gegensatz zu den Objektmanagern sind die Liegenschaftenbetreuer stets mit eigenen Allreal-Fahrzeugen vor Ort. Ihre Aufgabe ist es, mit den Mieterinnen und Mietern in Kontakt zu sein und deren Bedürfnisse zu kennen. Sie verstehen die Gebäudetechnik eines Hauses, wissen wie eine Heizung und eine Lüftung funktioniert und können einen Grossteil der anfallenden Aufgaben direkt in Eigenregie erledigen. «Manchmal sind es auch nur kleine Dinge, mit denen wir unseren Mietern helfen können. Kürzlich hatte mich eine ältere Dame gebeten, ihr eine defekte Glühbirne zu wechseln. Selbstverständlich helfen wir auch in solch einem Fall, auch wenn es nicht zu unseren Aufgaben gehört. Am Schluss zählt für uns der Servicegedanke», sagt Fabian Graf.
Mit dem eigenen Gebäudemanagement steigert Allreal aber nicht nur die Kundenzufriedenheit, sondern erzielt auch Effizienzgewinne, weil keine Zeit mit Vorabklärungen und Terminvereinbarungen verloren geht. Zu guter Letzt entlasten die Liegenschaftenbetreuer auch die Bewirtschaftung, da viele Mängel rasch und ohne Beizug von externen Unternehmen behoben werden können.
Der Grundsatzentscheid, das technische Gebäudemanagement intern zu verorten, hat sich für Allreal mehr als gelohnt. Die Sparte ist heute fester Bestandteil des Geschäftsmodells und nicht mehr wegzudenken.