Mit einem Team von sieben Personen meistert Allreal die Betreuung und Überwachung des Unterhalts und des Betriebs von einem grossen Teil der Geschäftsliegenschaften. Das technische Gebäudemanagement überprüft die technischen Anlagen und koordiniert die externen Dienstleister. Jeder Tag bringt neue Herausforderungen, die das Team mit grossem Elan meistert.
An einem nebligen Mittwochmorgen macht sich Fabian Graf auf zum Rundgang durch das Center Eleven in Zürich Oerlikon, einer Wohn- und Geschäftsimmobilie, die zum Portfolio der Renditeliegenschaften von Allreal gehört. Coop ist der Hauptmieter im Center Eleven und stattlich vertreten mit einem herkömmlichen Coop Supermarkt, einem Bau und Hobby, einem Restaurant sowie einer Apotheke. Die Qualitätskontrollen während des Rundgangs sind wichtig und fester Bestandteil der täglichen Aufgaben von Fabian Graf. Er ist einer von vier Liegenschaftenbetreuer bei Allreal.
Einmal in der Woche kontrolliert er im Center Eleven die Sprinkleranlage, überprüft das Brandmelde- und das Gebäudeleitsystem. Bei der Sprinklerkontrolle ist wichtig, dass der Wasserdruck nie unter eine bestimmte Limite fällt. Ansonsten hätte das System bei einem Brandfall nicht genügend Druck, um bis zu den obersten Sprinklern zu gelangen. Die Brandmeldeanlage kommuniziert stets über zwei verschiedene Wege, einmal über GSM und einmal per Internetverbindung. Die Kommunikation muss funktionieren, damit die Feuerwehr alarmiert wird, falls es brennen sollte.
Das Gebäudeleitsystem achtet darauf, dass die Wassertemperatur stets zwischen 50 und 65 Grad Celsius ist. Einmal in der Woche steigt die Wassertemperatur in den Leitungen auf über 65 Grad, sodass alle Legionellen und Bakterien im System eliminiert werden. Einmal im Monat kommt Fabian Graf für eine grössere Kontrolle im Center Eleven vorbei. Für diesen umfassenden Kontrollgang muss er sämtliche Hebel und Schieber der Sprinkleranlage betätigen, was ohne vorherige Abmeldung bei der Feuerwehr nicht möglich wäre, da sonst ein Feueralarm ausgelöst würde.
Meine Arbeit macht mir Spass, weil sie abwechslungsreich ist und man immer auf alles vorbereitet sein muss. Kein Tag ist wie der Andere. Man weiss nie, was kommt.
Fabian Graf, Liegenschaftenbetreuer AllrealDiese Qualitätskontrollen sind eine wichtige Dienstleistung, die Allreal erbringt. So garantiert das Unternehmen die Sicherheit und damit auch die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter. «Die Sicherheit unserer Gebäude steht an oberster Stelle, denn im Falle eines Notfalls stellt sich die Frage der Eigentümerhaftung. Und da wollen wir uns nichts zuschulden kommen lassen», sagt Fabian Graf.
Bis vor einigen Jahren hatte Allreal den Gebäudebetrieb vollständig ausgelagert. Doch ganz zufrieden war man nie mit dieser Konstellation. Man war stets auf die Meinung der externen Fachkräfte angewiesen und gezwungen, ihrer Expertise fast uneingeschränkt zu vertrauen. Aufgrund des fehlenden internen Know-hows konnte man nicht verifizieren, ob eine Lüftung tatsächlich gewartet oder Leuchtmittel tatsächlich ersetzt werden mussten. Um sich von dieser Abhängigkeit zu lösen, hat Allreal vor rund drei Jahren den Grundsatzentscheid gefällt, das technische Gebäudemanagement intern zu verorten.
Dieser Entscheid bringt dem Unternehmen viele Vorteile. Einerseits hat man nun die Fachleute direkt im Haus. Dies ermöglicht es Allreal, den Lieferanten wie Technikern, Elektrikern oder Hauswarten auf Augenhöhe zu begegnen. Andererseits war es Allreal stets ein Anliegen, näher bei den Kunden, den Mieterinnen und Mietern von Geschäfts- oder Wohnliegenschaften, zu sein.
«Ziel war es, den direkten und zeitnahen Austausch mit den Kunden zu ermöglichen, um so proaktiv auf deren Bedürfnisse eingehen zu können», sagt Mathias Knellwolf, Spartenleiter Gebäudemanagement von Allreal. Der gelernte Zimmermann mit einem Studium in Facility Management leitet ein Team von sieben Leuten: ein Leiter Gebäudetechnik, zwei Objektmanager und vier Liegenschaftenbetreuer.