An einem nebligen Mittwoch­morgen macht sich Fabian Graf auf zum Rundgang durch das Center Eleven in Zürich Oerlikon, einer Wohn- und Geschäfts­immobilie, die zum Portfolio der Rendite­liegenschaften von Allreal gehört. Coop ist der Hauptmieter im Center Eleven und stattlich vertreten mit einem herkömmlichen Coop Supermarkt, einem Bau und Hobby, einem Restaurant sowie einer Apotheke. Die Qualitäts­kontrollen während des Rundgangs sind wichtig und fester Bestandteil der täglichen Aufgaben von Fabian Graf. Er ist einer von vier Liegenschaften­betreuer bei Allreal.

Einmal in der Woche kontrolliert er im Center Eleven die Sprinkler­anlage, überprüft das Brandmelde- und das Gebäude­leitsystem. Bei der Sprinkler­kontrolle ist wichtig, dass der Wasserdruck nie unter eine bestimmte Limite fällt. Ansonsten hätte das System bei einem Brandfall nicht genügend Druck, um bis zu den obersten Sprinklern zu gelangen. Die Brand­melde­anlage kommuniziert stets über zwei verschiedene Wege, einmal über GSM und einmal per Internet­verbindung. Die Kommunikation muss funktionieren, damit die Feuerwehr alarmiert wird, falls es brennen sollte.

Das Gebäude­leitsystem achtet darauf, dass die Wasser­temperatur stets zwischen 50 und 65 Grad Celsius ist. Einmal in der Woche steigt die Wasser­temperatur in den Leitungen auf über 65 Grad, sodass alle Legionellen und Bakterien im System eliminiert werden. Einmal im Monat kommt Fabian Graf für eine grössere Kontrolle im Center Eleven vorbei. Für diesen umfassenden Kontroll­gang muss er sämtliche Hebel und Schieber der Sprinkler­anlage betätigen, was ohne vorherige Abmeldung bei der Feuerwehr nicht möglich wäre, da sonst ein Feueralarm ausgelöst würde.

Diese Qualitäts­kontrollen sind eine wichtige Dienstleistung, die Allreal erbringt. So garantiert das Unter­nehmen die Sicherheit und damit auch die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter. «Die Sicherheit unserer Gebäude steht an oberster Stelle, denn im Falle eines Notfalls stellt sich die Frage der Eigentümer­haftung. Und da wollen wir uns nichts zuschulden kommen lassen», sagt Fabian Graf.

Bis vor einigen Jahren hatte Allreal den Gebäude­betrieb vollständig ausgelagert. Doch ganz zufrieden war man nie mit dieser Konstellation. Man war stets auf die Meinung der externen Fachkräfte angewiesen und gezwungen, ihrer Expertise fast uneinge­schränkt zu vertrauen. Aufgrund des fehlenden internen Know-hows konnte man nicht verifizieren, ob eine Lüftung tatsächlich gewartet oder Leucht­mittel tatsächlich ersetzt werden mussten. Um sich von dieser Abhängig­keit zu lösen, hat Allreal vor rund drei Jahren den Grundsatz­entscheid gefällt, das technische Gebäude­management intern zu verorten.

Dieser Entscheid bringt dem Unternehmen viele Vorteile. Einerseits hat man nun die Fachleute direkt im Haus. Dies ermöglicht es Allreal, den Lieferanten wie Technikern, Elektrikern oder Hauswarten auf Augenhöhe zu begegnen. Andererseits war es Allreal stets ein Anliegen, näher bei den Kunden, den Mieterinnen und Mietern von Geschäfts- oder Wohn­liegen­schaften, zu sein.

«Ziel war es, den direkten und zeitnahen Austausch mit den Kunden zu ermöglichen, um so proaktiv auf deren Bedürfnisse eingehen zu können», sagt Mathias Knellwolf, Spartenleiter Gebäude­management von Allreal. Der gelernte Zimmermann mit einem Studium in Facility Management leitet ein Team von sieben Leuten: ein Leiter Gebäudetechnik, zwei Objektmanager und vier Liegenschaften­betreuer.

Technisches Gebäudemanagement bei Allreal

Das Gebäude­management arbeitet Hand in Hand mit dem Portfolio­management und der Bewirt­schaftung. Während sich die Bewirt­schaftung vor allem auf kauf­männische Aufgaben fokussiert, konzentriert sich das Gebäude­management auf die technischen Belange der Gebäude. Dazu gehört auch die Koordination mit Spezialisten, wenn ein Problem doch einmal nicht selber gelöst werden kann.

Die Liegenschaften, die vom technischen Gebäude­management betreut werden, hat Allreal in komplexe und einfache Objekte kategorisiert. Um die einfacheren Gebäude kümmert sich die Sparte Bewirtschaftung mit Unter­stützung externer Dienstleister. Die Objekt­manager kümmern sich haupt­sächlich um die komplexeren Gebäude, zu denen zum Beispiel das Toni-Areal an der Pfingstweid­strasse in Zürich-West oder der Lightcube an der Lindbergh-Allee im Glattpark gehören. Diese Gebäude zeichnen sich durch ihre anspruchs­volle Technik aus. Die Heraus­forderungen in diesen Liegen­schaften hinsichtlich Temperatur oder Leitsysteme sind aufgrund ihrer Grösse deutlich höher als etwa bei einem klassischen Mehrfamilien­haus. Das Toni-Areal hat nicht weniger als 1300 Messstellen. «Je mehr Daten man messen und analysieren kann, desto besser und gezielter kann man optimieren», gibt Mathias Knellwolf zu bedenken. Bei sehr komplexen Frage­stellungen werden die Objekt­manager deshalb vom Leiter Gebäudetechnik unterstützt.

Im Gegensatz zu den Objekt­managern sind die Liegenschaften­betreuer stets mit eigenen Allreal-Fahrzeugen vor Ort. Ihre Aufgabe ist es, mit den Mieterinnen und Mietern in Kontakt zu sein und deren Bedürfnisse zu kennen. Sie verstehen die Gebäude­technik eines Hauses, wissen wie eine Heizung und eine Lüftung funktioniert und können einen Grossteil der anfallenden Aufgaben direkt in Eigenregie erledigen. «Manchmal sind es auch nur kleine Dinge, mit denen wir unseren Mietern helfen können. Kürzlich hatte mich eine ältere Dame gebeten, ihr eine defekte Glühbirne zu wechseln. Selbst­verständlich helfen wir auch in solch einem Fall, auch wenn es nicht zu unseren Aufgaben gehört. Am Schluss zählt für uns der Servicegedanke», sagt Fabian Graf.

Mit dem eigenen Gebäude­management steigert Allreal aber nicht nur die Kunden­zufriedenheit, sondern erzielt auch Effizienz­gewinne, weil keine Zeit mit Vorab­klärungen und Termin­verein­barungen verloren geht. Zu guter Letzt entlasten die Liegen­schaften­betreuer auch die Bewirt­schaftung, da viele Mängel rasch und ohne Beizug von externen Unternehmen behoben werden können. 

Der Grundsatz­entscheid, das technische Gebäude­management intern zu verorten, hat sich für Allreal mehr als gelohnt. Die Sparte ist heute fester Bestand­teil des Geschäfts­modells und nicht mehr wegzudenken.